2017房地产估价师《案例与分析》知识点详解(4)_第2页

　　成人：90×2000×70%×30=3780000(元)

　　儿童：45×2000×30%×30=810000(元)

　　以上合计：3780000+810000=4590000(元)

　　b.副营收入(餐饮、工艺品等二次消费收入)

　　副营收入按主营收入之25%计副营收入：4590000×25%=1147500(元)

　　以上合计：a+b=4590000+1147500=5737500(元)

　　B.月运营费用计算：a.营业成本5737500×3.3%=189337.5(元)

　　(按收入之3.3%)

　　b.营业税金5737500×3.2%=183600(元)

　　(按收入之3.2%)

　　c.营业费用5737500×12%=688500(元)

　　(按收入之12%)

　　d.员工工资及福利5737500×18%=1032750(元)

　　(按收入之18%)

　　e.行政管理费用、公共费用及非经营费用5737500×42%=2409750(元)

　　(按收入之42%)

　　以上合计：a+b+c+d+e=4503937.5(元)

　　C.月净收入=月收入-月支出=5737500-4503937.5=l233562.5(元)

　　年净收入=1233562.5×12=14802750(元)

　　(3)估价对象价格测算估价对象价格=148202750/10%×[1-1/(1+10%)39.5]=144593262(元)

　　估价对象单价=144593262/16945.5=8532.8(元/m2)

　　2.成本法计算：

　　(1)土地部分：根据《××经济特区协议用地地价标准、市政建设配套费收取标准》，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地地价为：①土地使用权出让金及土地开发费：700×15647.4=10953180(元)

　　②市政建设配套费：1050×15647.4=16429770(元)

　　以上合计：①+②=27382950(元)

　　(2)建筑物部分：根据委托方提供的有关资料，估价对象造价由前期工程费用、主体工程费用、主体附属配套工程费用等组成，具体如下：①前期工程费用(详见附件五)：前期工程费用由拆迁补偿费，设计、监理费，质量监督管理费三项组成。其费用总额为21620621元。

　　②主体工程费用(详见附件五)：主体工程费用由主体土建及主体安装两部分组成。

　　其中：主体土建为41471270.37元主体安装为10384785元以上两项合计为：5l856055.37元③主体配套及附属工程费用(详见附件五)(略)：主体配套及附属工程由主体装饰，园林、室外、临设、布置装饰及主体外设备三部分组成。

　　其中：主体装饰：9604998.31元园林、室外、临设、布置装饰：28326519.18元主体外设备：1258l169元以上三项合计为：50512686.49元据上建筑物总造价为：①+②+③=21620621+51856055.37+50512686.49=123989363(元)

　　(3)建设项目利息费用：根据委托方提供的有关资料，利息费用为766.74万元根据以上测算，估价对象价格为：(1)+(2)+(3)=27382950+123989363+7667400=159039713(元)

　　估价对象单价=159039713/16945.5=9385.4(元/m2)

　　(七)估价结果确定：

　　综上所述，依成本法计算，估价对象价格为159039713元;依收益法计算，估价对象价格为144593262元;综合以上两结果，结合估价目的，考虑估价对象实际情况，采用成本法计算之估价结果为估价最终结果，则：

　　估价对象价格为：159039713元

　　估价对象单价为：9385.4元/m2