2018年房地产估价师考试经营与管理专项题练习题(11)_第2页

　　答案部分

　　一、判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资与成本。对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。参见教材P171。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资与成本。房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用。参见教材P173。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。参见教材P174。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额，按30%～60%的累进税率计算征收。参见教材P175。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。参见教材P177。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资回收与投资回报。投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。参见教材P177。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。参见教材P178。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。参见教材P180。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。参见教材P181。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务内部收益率。研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)计算FIRR的方程可能有多个实数解。参见教材P183。

　　11、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率。参见教材P189。

　　12、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。参见教材P192。

　　13、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。参见教材P199。

　　14、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是静态投资回收期。对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。参见教材P200。

　　15、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是借款偿还期。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。参见教材P202。

　　16、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是流动比率。流动比率越高，说明营运资本(即流动资产减流动负债的余额)越多，对债权人而言，其债权越安全。参见教材P205。

　　17、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是方案经济比选及其作用。相关关系是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。参见教材P207。

　　18、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。参见教材P209。

　　二、计算题

　　1、

　　【正确答案】 (1)设月最低租金为A元

　　第1年：年初支出200万元;年末收入400×8000=320(万元)

　　第2年：年初支出400万元;年末收入600×7800=468(万元)

　　年末支出本息和：P×i×n+P=400×10%×2+400=480(万元)

　　第3年末：净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A

　　第4年末：净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A

　　第5年末：净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A

　　第6-50年末：净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

　　(2)净现值=0可求最低月租金水平：

　　，ic=16%，则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷(1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷(1+16%)5

　　则：A=86.45(元/㎡)。