2018年房地产估价师考试经营与管理专项题练习题(11)

　　一、判断题

　　1、对于开发——销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。(　)

　　对

　　错

　　2、房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。(　)

　　对

　　错

　　3、税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。(　)

　　对

　　错

　　4、土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额，按30%～70%的累进税率计算征收。(　)

　　对

　　错

　　5、房地产开发投资项目经济评价的目的，只是为了考察项目的盈利能力。(　)

　　对

　　错

　　6、投资回报通常是用提取折旧的方式获得，而投资回收则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。(　)

　　对

　　错

　　7、房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。(　)

　　对

　　错

　　8、通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。(　)

　　对

　　错

　　9、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是项目风险。(　)

　　对

　　错

　　10、研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)计算FIRR的方程也只有一个实数解。(　)

　　对

　　错

　　11、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。(　)

　　对

　　错

　　12、当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。(　)

　　对

　　错

　　13、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。(　)

　　对

　　错

　　14、对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。(　)

　　对

　　错

　　15、房地产开发项目用于销售时，要计算借款偿还期。(　)

　　对

　　错

　　16、流动比率越低，说明营运资本(即流动资产减流动负债的余额)越多，对债权人而言，其债权越安全。(　)

　　对

　　错

　　17、相关关系是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。(　)

　　对

　　错

　　18、差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。(　)

　　对

　　错

　　二、计算题

　　1、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元/㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)