2017年房地产估价师试题及答案解析汇总_第2页

　　2.开发成本

　　(1)勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82万元(计算过程略)

　　(2)基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。

　　(3)建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元，则估价对象开发成本为：

　　39.82+318.57+196.62=555.01万元

　　3.管理费用

　　管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中问值，即按开发成本的3%计取：

　　555.01×3%=16.65万元

　　4.投资利息

　　按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入，利率取一年期贷款利率5.76%。

　　555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81万元

　　5.销售税费

　　估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。

　　6.开发利润

　　经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。

　　555.01×15%=83.25万元

　　7.运用成本法的估价结果

　　4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77万元

　　六、估价结果确定

　　运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：

　　4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52万元

　　则估价对象房地产价值为人民币4792152万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分)

　　对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。

　　估价对象相关资料

　　名称 数值 名称 数值

　　总建筑面积 25000m2

　　房屋重置价格 2000元/m2

　　可出租建筑面积 22000m2

　　房屋耐用年限 50年

　　设备用房建筑面积 2500m2

　　房屋维修费率/年 房屋重置价格的2%

　　管理用房建筑面积 500m2

　　月物业管理费 5元/m2

　　营业税及附加率 5.55%

　　土地剩余年限 45年

　　接租金收入计的房产税率 12%

　　年报酬率 5%

　　平均正常空置率 10%

　　管理费用率(含保险费、租赁费用) 租金的3%

　　可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费) 50元/m2

　　估价对象相关资料

　　估价测算如下(节选)：

　　(一)年有效毛收入

　　22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000元

　　(二)年运营费用

　　1.年维修费用

　　25000×2000×2%=1000000元

　　2.年管理费用

　　年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失

　　=13068000×3%+500×50%=692040元

　　3.年营业税及附加

　　年营业税及附加=13068000×5.55%=725274元

　　4.年运营费用小计

　　年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元

　　(三)年净收益

　　年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686元

　　(四)估价结果