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2016年房地产估价师《经营与管理》模拟及答案解析(二)_第8页

来源:中华考试网  [ 2016年4月13日 ]  【

  计算题(共2小题,20分。要求列出算式、计算过程,需按公式计算的,要写出公式,仅有计算结果而无计算过程的,不得分)

  第 66 题 王某以12000元/㎡的价格购买了10间建筑面积均为80㎡的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款,其余为自有资金。另外,王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用,于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修,同时办理了产权证,在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是:第3年初将10间商铺全部出租;第10年末以13000 元/㎡的价格卖掉其中2间商铺,其余的商铺继续出租;第15年末以15000元/㎡的价格又卖掉其中3间商铺,其余的商铺继续出租;第20年末将剩余的商铺以16000元/㎡的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设:在整个经营期间,商铺的租金保持200元/(月·㎡)(按建筑面积计)不变,空置和收租损失不计,年运营成本为毛租金收入的25%;购房投资发生在第1年初,每年的租金于年初收取,年运营成本和还本付息支出均发生在年末;王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。

  (1)完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。

  (2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。(10分)

  自有资金现金流量表 (单位:万元)

  年末 0123~91011~141516~1920

  现金流入

  年毛租金收入

  净转售收入

  现金流出

  购房、办证及装修投入

  年还本付息

  年运营成本

  净现金流量

  【参考解析】:

  年末 0123~91011~141516~1920

  现金流入

  年毛租金收入 192192 153.6 153.6 96 96

  净转售收入 193.86 335.52 596.48

  现金流出

  购房、办证及装修投入 398.4 71.68

  年还本付息 83.92 83.92 83.92 83.92

  年运营成本 48 48 38.4 38.4 24 24

  净现金流量 -398.4 -83.92 36.4 60.08 215.54 115.2 393.12 72 572.48 

  

   

  第 67 题 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权,该住宅用地面积为3000㎡,规划容积率为5.5。据估算,该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡,勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%,基础设施和公共配套设施建设费为430万元,开发期间税费按建筑面积计算,为114元/㎡,管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出,销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年,建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入,开发期间税费于建造期初一次性投入,建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%,按季计息。不考虑土地增值税。

  (1)若开发商要求的税前成本利润率为30%,求该项目的最低销售价格。

  (2)若该项目的销售价格为8000元/㎡,求该项目保本的最低销售量。

  答案解析:

  1.设项目的最低售价格为X万元,则项目总开发价值GDV=X(1-5.5%) 

  

  2.该项目保本的最低销售为X万平方米,根据

  RPC=(GDV-TDC)/TDC×100%,可得

  30%=8000X(1-5.5%)/(8469.15+3.5%×8000X)-1,

  X=1.53万平方米

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