2016年房地产估价师考试《案例与分析》试卷（一）_第3页

　　三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

　　 四、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　五、估价时点

　　2009年6月30日

　　六、价值定义

　　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　七、估价依据

　　(一)有关法律、法规、政策文件和技术规范

　　1.《中华人民共和国物权法》。

　　2.《中华人民共和国担保法》。

　　3.《中华人民共和国城市房地产管理法》。

　　4.《中华人民共和国土地管理法》。

　　5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

　　6.《城市房地产抵押管理办法》。

　　7.《房地产估价规范》。

　　(二)委托方提供的有关资料(略)

　　(三)估价方掌握的有关资料

　　1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。

　　2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料。

　　3.国家及当地有关税费法规。

　　4.其他政策文件等。

　　八、估价原则

　　本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：

　　1.合法原则(略)。

　　2.最高最佳使用原则(略)。

　　3.替代原则(略)。

　　4.估价时点原则(略)。

　　九、估价方法

　　因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。

　　两种估价方法定义如下：(略)。

　　十、估价结果(略)

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期(略)

　　十三、风险提示(略)

　　十四、估价报告应用的有效期(略)

　　房地产估价技术报告

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估价方法选用(略)

　　六、估价测算过程(略)

　　(一)市场法

　　市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。

　　计算公式：

　　估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

　　1.可比实例选择

　　区域市场同类项目售价等数据组见下表：(略)。

　　根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：

　　可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27㎡，建筑面积为98741.45㎡，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/㎡(按建筑面积计算，下同)，交易时间为2009年4月。

　　可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77㎡，建筑面积为34198.63㎡，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/㎡，交易时间为2007年10月。

　　可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56㎡，建筑面积为83773㎡，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/㎡，交易时间为2008年5月。

　　2.房地产比较因素条件说明表

　　附 件(略)