2019年房地产估价师教材<经营与管理>第二章考点：房地产市场的特性与功能

　　房地产市场的特性与功能

　　1.房地产市场的特性(6特性)

　　1.1 市场供给的垄断性

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是市场供给的垄断性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。参见教材P43。

　　1.2 市场需求的广泛性和多样性

　　■需求者购置房地产时有不同的目的和设想，可以自用也可以投资，因而需求具有多样性。

　　1.3 市场交易的复杂性

　　■房地产具有不可移动性，所以交易的是产权;

　　■房地产交易需要经过复杂和严密的法律程序;

　　■交易市场信息缺乏，需要专业人员的服务。

　　1.4 房地产价格与区位密切相关

　　■房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%-70%;

　　■由于人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断发展，房地产价格的长期趋是总体向上发展的;

　　■但现实价格也会受经济周期、市场预期、社会经济政治事件及交易个体个别因素影响而呈现出短期波动。

　　1.5 存在广泛的经济外部性

　　【2014年真题】商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有

　　(　)的特性。

　　A.信息不对称性

　　B.交易复杂性

　　C.供给垄断性

　　D.经济外部性

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是存在广泛的经济外部性。房地产市场的外部性问题非常突出。房地产市场的外部性是指，外部的因素会影响房地产市场，房地产市场也会影响其它方面。价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住宅问题，也会导致潜在金融风险增加，甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。参见教材P44。

　　1.6 市场信息的不对称性

　　■ 概念

　　·指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不对称的。

　　■ 一般情况

　　·房地产市场中，卖方对信息的了解程度远远高于买方，使消费者的利益容易受到损害(买的不如卖的精)。

　　■解决信息不对称的途径

　　·发展房地产估价等专业服务-提高专业水平;

　　·政府加强房地产市场信息的发布工作-提高信息透明度

　　【2013年真题】—般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是市场信息的不对称性。由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。参见教材P44。

　　2.房地产市场的功能(五方面)

　　■配置存量房地产资源和利益

　　■显示房地产市场需求变化(价格与需求成反比)

　　■指导供给以适应需求的变化(价格与供给成正比)

　　■指导政府制定科学的土地供给计划

　　■引导需求适应供给条件的变化

　　【记忆要诀】

　　配置资源，反应需求，指导供给，指导管理，引导需求

　　【重点难点】引起需求增加或减少的原因

　　■未来预期收益变化

　　■政府税收政策的影响

　　■收入水平变化或消费品味变化

　　■原用于其他方面资金的介入

　　■土地供给的变化

　　【重点难点】供给如何适应需求(两种方法)

　　■新建或改变用途

　　■可替代物业间的租售价格比发生变化

　　·如房价高了，对租房的需求就大了

　　·如写字楼价格上涨，则有些公寓就作为办公用房进行出租，租金上涨