2017年房地产估价师考试《经营与管理》考点串讲（3）

　　第三章 房地产价格和价值

　　一、房地产需求(熟悉)

　　1.决定房地产需求量的因素

　　某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平，③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。

　　2.房地产需求曲线

　　房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系——某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图3-1(a)中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产的需求量(Q)，因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线(D)。如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。如果在每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移;反之，需求曲线就会向左位移。如图3-1(b)所示，以Do为基础，如果消费者的收入水平提高，因为在相同的价格水平下需求量增加，所以整个需求曲线将由Do向右位移到D1;如果消费者的收入水平下降，因为在相同的价格水平下需求量减少，所以整个需求曲线将由Do向左位移到D2。

　　注：需求量的变动是由商品本身价格变化引起的，在坐标中表现出来的是点的移动;需求的变动是由商品本身价格以外的因素变化引起的，在坐标中表现出来的是线的移动。

　　二、房地产供给(熟悉)

　　潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量

　　+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

　　1.决定房地产供给量的因素

　　某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平;②该种房地产的开发成本;③该种房地产的开发技术水平;④房地产开发商和拥有者对未来的预期。

　　2.房地产供给曲线

　　房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系——某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图3-2(a)中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产的供给量(Q)，因为在价格较低时供给量减少，在价格较高时供给量增加，所以得到的是一条向右上方倾斜的供给曲线(S)。

　　如果考虑影响房地产供给量的非该种房地产价格水平因素，那么供给量不再是沿着供给曲线变动，而是整个供给曲线发生位移。如图3-2(b)所示，以S0为基础，如果房地产的开发成本上升，则整个供给曲线将由S。向左位移到S1;如果房地产的开发成本下降，则整个供给曲线将由S0向右位移到S0在房地产开发成本下降导致整个供给曲线向右位移的情况下，每一价格水平都有更多的供给量，或者说，对每一数量水平，房地产开发商都愿意接受较低的价格。

　　注：供给量的变动是由商品本身价格变化引起的，在坐标中表现出来的是点的移动;供给的变动是由商品本身价格以外的因素变化引起的，在坐标中表现出来的是线的移动。

　　三、房地产均衡价格(熟悉)

　　在其他条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格与数量的组合，供给曲线上的每一个点都是房地产开发商或拥有者愿意并且能够提供的房地产数量与价格的组合。因为市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格和数量，必然是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。

　　图3-3是把图3-1(a)中的需求曲线和图3-2(a)中的供给曲线结合在一起所形成的。正点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此，正点是供求均衡点，其所对应的价格和数量是消费者和房地产开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。其中，正点所对应的价格P，被称为均衡价格，所对应的数量Q被称为均衡数量。

　　由上可见，房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般地说在市场力量作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。如图3-3中，当价格上涨到P2时，供给量将由Qe增加到Q4，而需求量将由Qe减少到Q2，供给大于需求，出现过剩，过剩数量为(Q4-Q2)。由于供大于求，卖者之间竞争的市场压力将迫使价格下降。只要价格高于Pe，这种降价的压力就会一直存在。同理，当价格下降到P1时，需求量将由Qe增加到Q3，而供给量将由Qe减少到Q1，需求大于供给，出现短缺，短缺数量为(Q3-Q1)。由于供不应求，买者之间竞争的市场压力将迫使价格上升。只要价格低于Pe这种涨价的压力就会一直存在。

　　均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。

　　总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。当供给一定时，如果需求增加，则价格上升;如果需求减少，则价格下降。当需求一定时，如果供给增加，则价格下降;如果供给减少，则价格上升。需求和供给若同时发生变化，均衡价格和均衡数量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化(需求和供给均增加或者均减少)、反方向变化(需求增加而供给减少，或者需求减少而供给增加)、变动幅度不同(需求的增减大于或者小于供给的增减)等情况。

　　四、房地产供求状况的分类

　　房地产供求状况有多种分类，如可以分为供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分为以下4种类型：①全国房地产总的供求状况;②本地区房地产总的供求状况;③全国同类房地产的供求状况;④本地区同类房地产的供求状况。

　　与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的波及性如何而定。