2017年房地产估价师考试《经营与管理》考点串讲（2）_第2页

　　(二)需求指标

　　(三)市场交易指标(重要考点)

　　(1)销售量(Houses Sold，HSt)，是指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按存量房屋和新建房屋、不同物业类型分别统计。我国房地产开发统计中采用的销售面积包括当期增量房屋预售面积和当期增量房屋现房销售面积。

　　(2)出租量(Houses Rented，HRt)，是指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。

　　(3)吸纳量(Absorption Volume，AVt)，指报告期内销售和出租房屋的数量之和(AVt=HSt+HRt)，单位为建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。(重要考点，以单选形式出现的计算)

　　(4)吸纳率(AbsorptionRate，ARt)，是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例(ARt=AVt/HSRt)，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。(重要考点，以单选形式出现的计算)

　　(5)吸纳周期(Absorption Period，APt)，是指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间(APt=HSRt/AVt)，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。(重要考点，以单选形式出现的计算)

　　(6)预售面积，是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。

　　(7)房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计是基于各类物业平均价格的统计。

　　(8)房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计是基于各类物业平均租金的统计。

　　(9)房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。

　　(四)市场监测与预警指标

　　七、房地产市场的特性(重要考点)

　　导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性等。

　　(一)市场供给的垄断性

　　由于开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。

　　(二)市场需求的广泛性和多样性

　　(三)市场交易的复杂性

　　(四)房地产价格与位置密切相关

　　(五)存在广泛的经济外部性

　　经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。

　　(六)市场信息的不对称性

　　信息不对称性，是指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的，通常产品的卖方对自己所生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。

　　解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是①发展房地产估价等专业服务业，②政府加强房地产市场信息的发布工作，③提高房地产市场的透明度。

　　八、房地产市场的功能

　　(一)配置存量房地产资源和利益

　　(二)显示房地产市场需求变化

　　引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：①未来预期收益变化;②政府税收政策的影响;③收入水平变化或④消费品味变化;⑤原用于其他方面资金的介入和⑥土地供给的变化。

　　(三)指导供给以适应需求的变化

　　(四)指导政府制定科学的土地供给计划

　　(五)引导需求适应供给条件的变化

　　九、房地产空间市场与资产市场(熟悉)

　　(一)房地产空间市场

　　在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。

　　空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。

　　(二)房地产资产市场

　　在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。投资收益包含两部分，一是在拥有房地产期间内每单位时间(例如每年)所获得的租金(或等效租金)，二是在转售时所实现的增值收益。为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。房地产资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源则是新建的建筑物。

　　(三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态

　　房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求;同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。

　　房地产市场存在着一种均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，房地产资产存量保持不变。这种均衡状态是转瞬即逝的，在大部分时间上市场都处于一种不均衡的状态，但总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动。

　　均衡状态的特点：(2种不变，2种相等)

　　(1)租金和价格不动、房地产资产存量不动;

　　(2)价格=重置成本;新增量=灭失量

　　十、房地产市场的周期循环(掌握)

　　(重要考点，每年都会以单选、多选、判断题型出现)

　　(一)房地产周期循环的原因

　　房地产周期循环的主要原因包括：

　　供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键;

　　市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞(Time-lag);

　　生产者与消费者心理因素的影响，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期;

　　政策因素的影响，如容积率控制、农地征用控制;

　　政治冲击，如社会政治动荡;

　　制度因素的影响，如预售制度的期货效应、中介等房地产专业服务制度的健全程度等;

　　生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。

　　(三)传统房地产周期理论的主要内容

　　传统房地产周期理论的主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期;在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。

　　根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。具体包括的阶段是：确认对新入住或使用空间的需求，促使新建筑产生;受到新建筑的刺激而导致经济扩张;经济的持续扩张进一步刺激新建筑;新建筑超过空间需求，导致超额建筑;调节，因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓;复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑;回复到空间市场供需均衡状况;经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加;确认对新入住或使用空间的需求，促使新建筑产生。

　　(四)分析房地产周期运动的新观念

　　上述传统房地产周期理论在政治、经济状况基本稳定或预期稳定的情况下，是有效的。但是，众所周知，均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、永续的。

　　(五)房地产市场的自然周期

　　不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点(从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置)，尽管不能精确地确定平衡点的位置，但研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段(图2-2)：

　　(六)房地产市场的投资周期

　　(七)房地产市场自然周期和投资周期之间的关系

　　投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。