2017房地产估价师经营与管理重点详解：第一节市场的概念与运行环境_第2页

　　三、影响房地产市场转变的社会经济力量

　　包括：⑴金融业的发展。房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。⑵信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善。⑶生产和工作方式的转变。⑷人文环境的变化。⑸自然环境的变化。⑹政治制度的变迁。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。

　　四、房地产市场的参与者

　　由市场中的买卖双方及为其提供支持和服务的人员或机构组成。包括：土地所有者或当前的使用者、kfs、政府及政府机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问、消费者或买家。

　　1. 土地所有者或当前的土地使用者。在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场，当前的土地使用者对有关土地的交易有着至关重要的影响。

　　2. kfs。kfs的主要区别在于其开发的物业是出售还是作为一项长期投资。居住物业：开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。开发商根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针有很大差别。开发商的经营管理风格也有较大差异。有些kfs从规划设计到租售阶段，均聘请专业顾问机构提供服务;而有些kfs则从规划设计到房屋租售乃至物业管理，均由自己负责。

　　3. 政府及政府机构。政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。

　　4. 金融机构。开发过程中需要两类资金——建设贷款、长期资金或“抵押贷款”。房地产的生产过程和消费过程均需大量资金，没有金融机构的参与，房地产市场就很难正常运转。

　　5. 建筑承包商。 6. 专业顾问：建筑师、工程师、会计师、估价师及经纪人、律师。

　　7. 消费者或买家：自用型购买者、投资型购买者。购买能力是自用型购买者的主要约束条件;投资型购买者拥有物业后所能获取的预期收益的大小往往决定了其愿意支付的价格水平。