2016年房地产估价师考试讲义经营与管理第一章第五节

　　14. 利率风险

　　利率调升对房地产投资的影响(三方面)

　　折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损

　　加大投资者的债务负担，导致还贷困难

　　还会抵制房地产需求，导致价格下降

　　15. 房地产投资的个别风险(6类)

　　收益现金流风险(收入低了)

　　项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险

　　未来运营费用风险(费用高了)

　　物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险

　　资本价值风险(折现率或报酬率变化)

　　即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化

　　比较风险(机会成本)

　　也称机会成本风险，投资该项目而失去了其他投资机会，失去了相应的收益的风险

　　时间风险(时机与时间)

　　房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短

　　持有期风险(持有时间)

　　房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大

　　16. 风险对房地产投资决策的影响

　　17.市场风险系数及预期投资收益率的计算

　　资产的预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数(市场的整体平均收益率-无风险资产收益率)无风险收益率一般为国债的收益率或银行存款利率

　　当资产的预期收益率=市场的整体平均收益率时，市场风险系数=1

　　18.资本资产定价模型

　　一个投资的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上投资项目的系统性市场风险系数乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率

　　折现率=资金的机会成本+适当的风险调整值=无风险投资收益率+市场风险系数(市场的平均收益率-无风险投资收益率)