房地产估价师经营与管理物业资产管理第十章同步习题_第2页

　　二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

　　6.以下宣传媒介，对中低档写字楼物业比较合适的有( )。

　　A.报纸上的分类广告

　　B.电视

　　C.广播

　　D.物业顾问机构的期刊

　　E.邮寄

　　正确答案:AD　解题思路：物业管理人员选定了进行物业http://www.100ksw.com/宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介。一般来说，对于中低档写字楼物业，选择报纸上的分类广告或物业顾问机构的期刊比较合适;对于大规模的收益性物业，还可选择电视、广播来进行宣传。

　　7.物业服务企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有( )。

　　A.可出租或可使用面积

　　B.出租方的商业信誉

　　C.基础租金与市场租金

　　D.出租单元的面积规划与室内装修

　　E.物业服务企业的经营业绩

　　正确答案:ACD　解题思路：物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：一是可出租或可使用面积，二是基础租金与市场租金，三是出租单元的面积规划和室内装修。

　　8.收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。

　　A.潜在毛租金收入

　　B.空置损失

　　C.租金损失

　　D.其他收入

　　E.经营费用

　　正确答案:ABCD　解题思路：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

　　9.收益性物业的经营费用包括( )等。

　　A.人员工资

　　B.办公费用

　　C.抵押贷款还本付息

　　D.保险费、房产税

　　E.租金

　　正确答案:ABD　解题思路：收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租户提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、房产税和法律费用等也属于经营费用的范畴。

　　10.下列关于写字楼基础租金的表达中，正确的有( )。

　　A.基础资金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

　　B.基础资金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用

　　C.基础资金低于市场租金时，物业服务企业需要降低费用

　　D.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

　　E.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金

　　正确答案:ABD　解题思路：在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金，一般高于基础租金