2020房地产估价师《理论与方法》专项精选题：房地产估价原则

第四章　房地产估价原则

　　判断题

　　1.房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价原则的作用。房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的，同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。参见教材P154。

　　2.根据合法原则，只有完全合法的房地产才能成为估价对象。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。参见教材P156。

　　3.鉴证性估价一般都要遵循独立客观公正原则，咨询性估价可以不必一定要遵循独立客观公正原则。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是独立客观公正原则。咨询性估价要站在某个特定单位或个人的立场上而非站在中立的立场上进行评估，严格地说不一定要遵循独立客观公正原则。参见教材P154。

　　4.估价对象状况不是委托人或估价师可以随意假定的，甚至不是根据估价对象实际状况确定的，必须依法判定。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是合法原则。估价对象状况不是委托人或估价师可以随意假定的，甚至不是根据估价对象实际状况确定的，而必须依法判定。参见教材P156。

　　5.在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对价值时点时的状况。(　)

　　『正确答案』 √

　　『答案解析』本题考查的是价值时点原则。不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。参见教材P162。

　　6.从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，故不必做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是合法原则。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。参见教材P156。

　　7.均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象内部各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳使用。均衡原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。

　　8.某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0;2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公;2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0;2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则价值时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是价值时点原则。一般情况下价值时点只有一个。但是此题中，产生补地价的情况有2次，2010年10月10日为第一次，变更了土地使用用途，第二次为2011年5月9日，变更容积率，两次变更时都产生了补地价的需要，价值时点为变更时，所以有两个价值时点。参见教材P161。

　　9.假设开发法中的后续必要支出及应得利润，是遵循替代原理求取的。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是替代原则。假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。参见教材P166。

　　10.估价对象的权利人和意向取得者不一致时，确定估价对象的最高最佳利用状况，应该始终从权利人角度进行估价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。估价对象的权利人和意向取得者不一致时，应该先根据估价目的确定是从权利人角度还是意向取得者的角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况。参见教材P170。

　　11.谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下，对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面，谨慎考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是谨慎原则。谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下，对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，谨慎考虑其导致估价对象价值或价格偏盖的一面。参见教材P171。

　　12.改变规模的房地产价值-改变规模的必要支出及应得利润>现规模下的房地产价值，则适用“改变规模”前提。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。经分析、判断，以改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价。现有房地产应改变规模的财务上可行的条件是：(改变规模后的房地产价值-改变规模的必要支出及应得利润)>现规模下的房地产价值。参见教材P170。

　　13.估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的主要原则。估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。参见教材P154。