2020房地产估价师理论与方法考点强化题：房地产估价概论

第一章　房地产估价概论

　　多项选择题

　　1房地产估价职业道德的主要内容包括(　)。

　　A.应主动回避与自己有利害关系的房地产估价业务

　　B.应正直诚实，不得作任何虚假的估价

　　C.应多承接估价业务，超出自己专业胜任能力的估价业务也要积极争取

　　D.应对估价对象进行认真的实地查勘

　　E.应保守在执业活动中知悉的当事人的商业秘密

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。选项C错误，房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力和本机构业务范围的估价业务。参见教材P37～38。

　　2.目前我国的技术规范和职业道德规范包括(　)。

　　A.房地产估价基本术语标准

　　B.房地产估价规范

　　C.房地产抵押估价指导意见

　　D.国有土地上房屋征收评估办法

　　E.注册房地产估价师管理办法

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。目前我国的技术规范和职业道德规范有4个：房地产估价规范;房地产估价基本术语标准;房地产抵押估价指导意见;国有土地上房屋征收评估办法。选项E不属于技术规范和职业道德规范。参见教材P11。

　　3.下列哪些选项是对房地产估价准确性的正确认识(　)。

　　A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值

　　B.所有的评估价值都会有误差

　　C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差

　　D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较

　　E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但这种误差又要适度;选项E错误，即使可以用一些方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价依据是否正确、估价假设是否合理、估价方法是否适用、估价基础数据是否正确、估价参数是否合理等，间接地对估价结果予以肯定或否定。参见教材P9。

　　4.下列选项中，属于鉴证性估价的是(　)。

　　A.别墅开发价值估价

　　B.房地产征收补偿估价

　　C.房地产司法拍卖估价

　　D.房地产抵押贷款估价

　　E.写字楼租赁价格估价

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。选项BCD属于鉴证性估价，估价报告的使用者包括委托人之外的第三方，估价结果具有公证性、证据性;选项AE属于业主自用的咨询性估价。参见教材P5。

　　5.房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的(　)。

　　A.独一无二

　　B.寿命长久

　　C.供给有限

　　D.价值量大

　　E.保值增值

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的必要性。因为独一无二，无法简单参照其他房地产的价格;因为价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。参见教材P12。

　　6.可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有(　)。

　　A.直接与实际成交价格相比

　　B.与合格估价师的重新估价结果相比

　　C.估价程序是否严谨

　　D.估价方法是否适用

　　E.是否遵循估价标准和规范

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。(1)实际成交价格可能存在价格扭曲，价格失真。(2)重复评估，属于直接判定，费时费力费钱，不值得，一般不推荐;(3)间接判定。估价程序是否严谨，估价方法是否适用、估价假设是否合理、基础数据是否正确、参数是否合理等。(4)制定估价标准和规范是为了防止出现较大误差。参见教材P10。

　　7.下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是(　)。

　　A.增加抵押贷款

　　B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

　　C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

　　D.处置抵押房地产

　　E.租赁抵押房地产

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。前三者都是需要的。而处置抵押房地产时，需要确定的是房地产的市场价值，而不需要确定其抵押价值;租赁时需要确定市场租金，但是不需要确定抵押价值。参见教材P17。

　　8.估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于(　)。