2020年房地产估价师理论与方法课后测试题（四）

　　多项选择题

　　1.对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有(　)。

　　A.合法原则

　　B.价值时点原则

　　C.替代原则

　　D.最高最佳利用原则

　　E.谨慎原则

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价原则。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。实际状况包括实际的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用，也可能不是合法利用。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状況特别是权益状况下的价值。现状价值评估不一定是在其依法判定的估价对象状况下价值，不合法利用前提下的现状价值通常会高于市场价值。参见教材P154。

　　2.下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有(　)。

　　A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

　　B.已灭失的房地产

　　C.有租约限制的房地产

　　D.整体资产中的房地产

　　E.手续不齐全的房地产

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是房地产按权益状况划分的种类。“已灭失的房地产”和“整体资产中的房地产”是按实物形态划分的类型。参见教材P71～73。

　　3.下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有(　)。

　　A.当前该类房地产价格水平较高

　　B.消费者的收入水平增加

　　C.通往郊区的高速公路收费被取消

　　D.人们预期该类房地产价格未来会上涨

　　E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产需求。选项B，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。参见教材P113～114。

　　4.在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有(　)。

　　A.投资价值

　　B.抵押价值

　　C.快速变现价值

　　D.现状价值

　　E.残余价值

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是房地产价值的种类。选项A，投资价值可能高于、等于或小于市场价值。投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的市场价值时，说明值得投资(购买);反之，说明不值得投资(购买)。因此，投资价值的评估结果可能大于也可能小于，甚至可能等于市场价值的评估结果。选项B，谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。房地产抵押价值本质上是谨慎价值。选项C，快速变现价值是指在不符合市场价值形成条件中“适当的营销”下的价值。快速变现价值通常低于市场价值。选项D，现状价值可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。但如果现状利用为最高最佳利用(通常情况下现状利用是最高最佳利用)，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。选项E，残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值。参见教材P90～93。

　　5.下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有(　)。

　　A.提高购房最低首付款比例

　　B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收

　　C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收

　　D.减少房地产开发用地的供应量

　　E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是影响房地产价格的制度政策因素。选项A，提高购房最低首付款比例会抑制需求，在供给不变前提下，会导致房地产价格下降;选项B，在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨;选项C，在买方市场的情况下，减少卖方的税收会使房地产价格下降;选项D，减少房地产开发用地的供应量，会使房地产价格上涨;选项E，一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：(1)引起房地产价格上涨;(2)引起房地产价格下跌;(3)起着稳定房地产价格的作用。参见教材P137～139。

　　6.下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有(　)。

　　A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价

　　B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价

　　C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额

　　D.对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款

　　E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金

　　『正确答案』DE

　　『答案解析』本题考查的是合法原则。评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额;评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权转变成出让建设用地使用权应缴纳的土地使用权出让金;不得抵押的房地产范围：权属有争议的房地产，公共福利事业的房地产，文物，依法公告列入征收范围的房地产，被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产，其他;空置3年以上的商品房。参见教材P155～160。

　　7.下列房地产中，通常适用比较法估价的有(　)。

　　A.标准厂房

　　B.行政办公室

　　C.写字楼

　　D.房地产开发用地

　　E.在建工程

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：(1)住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价;(2)写字楼;(3)商铺;(4)标准厂房;(5)房地产开发用地。下列房地产难以采用比较法估价：(1)数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等;(2)很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等;(3)可比性差的房地产，如在建工程(完工程度差异大)等。参见教材P176。

　　8.估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有(　)。

　　A.建筑密度

　　B.土地使用期限

　　C.基础设施完备程度

　　D.容积率

　　E.周边道路交通管制状况

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是权益状况调整的内容。选项A，建筑密度与容积率一样，属于规划条件。选项C、E属于区位状况。参见教材P199。

　　9.关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有(　)。

　　A.评估投资价值可选用较乐观的估计值

　　B.评估抵押价值应选用较保守的估计值

　　C.评估期房市场价格应选用最高的估计值

　　D.评估买卖价格应选用最可能的估计值

　　E.评估保险价值应选用最低的估计值

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。除了评估房地产抵押价值银遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值。参见教材P259。

　　10.成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括(　)。

　　A.土地补偿费与安置补助费

　　B.地上附着物和青苗的补偿费

　　C.征地管理费

　　D.安排被征地农民的社会保障费

　　E.场地平整费

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是土地成本。土地征收补偿费用一般由下列4项费用组成：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。参见教材P290～291。