2020房地产估价师考试理论与方法阶段练习题（十）

　　单选题

　　1、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，则每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是(　　)元。

　　A.5142.74、

　　B.5475.37、

　　C.5163.96、

　　D.7000.00

　　【正确答案】C

　　2、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是(　　)。

　　A.潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平

　　B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

　　C.有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入

　　D.净经营收入=有效毛收人-运营费用

　　【正确答案】C

　　3、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的(　　)弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

　　A.所得税前利润

　　B.所得税后利润

　　C.应分配利润

　　D.未分配利润

　　【正确答案】A

　　4、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是(　　)。

　　A.土地不会毁损

　　B.地上建筑物有耐久性

　　C.变现性差

　　D.土地使用权益年限较长

　　【正确答案】C

　　5、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是(　　)。

　　A.简单平均法

　　B.移动平均法

　　C.加权移动平均法

　　D.时间序列分析法

　　【正确答案】B

　　判断it

　　6.投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。( 　)

　　答案：错

　　解析：当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”

　　7.同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。( 　)

　　答案：对

　　解析：房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。

　　8.在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。( 　)

　　答案：错

　　解析：房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。

　　9.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。( 　)

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　10.出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。( 　)

　　答案：错

　　解析：前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。