2020房地产估价师考试理论与方法阶段练习题（八）

　　单项选择题

　　1、土地的地基承载力和稳定性状况，属于土地实物因素中的(　)。

　　A、地质状况

　　B、地形状况

　　C、地势状况

　　D、土壤状况

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房地产实物因素。地质状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。参见教材P123。

　　2、下列有关房地产权益因素的描述，错误的是(　)。

　　A、容积率的高低对地价有很大影响

　　B、相邻关系的存在对房地产价格有一定影响

　　C、权利所对应的实质内容对价值有很大影响

　　D、供役地在给他人方便时，不会给土地所有权人带来损失

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产权益因素。选项D错误，供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。参见教材P127。

　　3、(　)房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。

　　A、办公

　　B、商业

　　C、居住

　　D、工业

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产区位因素。居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。参见教材P129。

　　4.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;该商铺目前的月租金(按建筑面积算)为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。年净收益=500×120×12×(1-25%)=54万元，V=A/Y×[1-1/(1+Y)35]=54/10%×[1-1/(1+10%)35]=520.78万元。参见教材P221。

　　5.某房地产的收益期为无限年，预计正常年净收益为5000万元，该房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价值为(　)万元。

　　A.32010

　　B.48000

　　C.50000

　　D.55000

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。房地产价格=房地产净收益/报酬率=5000/10%=50000(万元)。参见教材P221。

　　6.某宗房地产收益期限为50年的价格为5000元/ m2 ，报酬率为8.5%，该宗房地产30年的价格为(　)元/m2。

　　A.4915.38

　　B.4646.04

　　C.4567.41

　　D.4021.92

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。

　　参见教材P223。

　　7.某房地产第一年末净收益为30万，此后每年净收益增加2万，报酬率为10%。收益期为无限年，该类房地产的收益价值为(　)万元。

　　A.500.00

　　B.336.20

　　C.320.00

　　D.280.00

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是净收益按一定数额递增的公式。V=A/Y+b/Y2=30/10%+2//10%2=500(万元)。参见教材P227。

　　8.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的价格为(　)万元。

　　A.833

　　B.2500

　　C.1250

　　D.1067

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是净收益按一定比率递增的公式。

　　参见教材P229。

　　9.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营期限为(　)年。

　　A.32

　　B.34

　　C.36

　　D.38

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。该宗房地产运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n：16-8×(1+2%)n-1=0，n=36(年)。参见教材P232。

　　10.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A.267.35

　　B.287.86

　　C.298.84

　　D.300.86

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。