2020房地产估价师考试理论与方法阶段练习题（六）

　　单选题

　　1.估价上的折旧注重的是( )。

　　A.原始取得价值的减价修正

　　B.原始取得价格的摊销与回收

　　C.重置价格的摊销与回收

　　D.价值的减价修正

　　2.某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为( )%。

　　A.60

　　B.70

　　C.80

　　D.90

　　3、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为(　)元/平方米。

　　A、2400

　　B、2405

　　C、2410

　　D、2415

　　4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为(　)年。

　　A、13

　　B、15

　　C、16

　　D、17

　　5、某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、183.78

　　B、257.55

　　C、873.19

　　D、1427.16

　　6、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于(　)万元。

　　A、280

　　B、285

　　C、290

　　D、295

　　7、某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、267.35

　　B、287.86

　　C、298.84

　　D、300.86

　　8、某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为(　)万元。

　　A、992

　　B、3306

　　C、10014

　　D、12723

　　9、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是(　)。

　　A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间

　　B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间

　　C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间

　　D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

　　10、马克思的地租理论不包括(　)。

　　A、级差地租

　　B、剩余地租

　　C、垄断地租

　　D、绝对地租

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 D

　　2、

　　【正确答案】C

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。V30=(V40/K40)×K30={[1-1/(1+10%)30]/[1-1/(1+10%)40]}×2500=2410(元/平方米)。参见教材P224。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。参见教材P228。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。V=[ I/(Y-gI)]×{1-[(1+gI)/(1+Y)]n}-[E/(Y-gE)] ×{1-[(1+gE)/(1+Y)]n}=[ 80/(6%-4%)]×{1-[(1+4%)/(1+6%)]8}-[45/(6%-3%)] ×{1-[(1+3%)/(1+6%)]8}=257.55(万元)。参见教材P231。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%×[1-1/(1+8%)37]/(1+8%)3=281.2670379(万元)。选项中最接近的一个为选项A，280万元。参见教材P233。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/(1+10%)33]×[1/(1+10%)3]=300.86(万元)。参见教材P233～234。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=420/13%×[1-1/(1+13%)3]+1.3V/(1+13%)3。计算得到：V=10013.49(万元)。参见教材P235。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。参见教材P238。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。参见教材P247。