2020房地产估价师考试理论与方法章节基础试题：建筑物折旧的测算

建筑物折旧的测算

　　【例7-4】某旧住宅的重置成本为60万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为5万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气等引起的功能折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请求取该旧住宅的折旧总额和折旧后价值。

　　【解】

　　(1)该旧住宅的折旧总额计算如下：

　　该旧住宅的折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧=5+8+3=16(万元)

　　(2)该旧住宅的折旧后价值计算如下：

　　该旧住宅的现值=重置成本-折旧=60-16=44(万元)

　　【例题】建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有(　)。

　　A.功能落后

　　B.功能缺乏

　　C.环境污染

　　D.交通拥挤

　　E.正常使用的磨损

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是外部折旧。AB选项为功能折旧，E选项为物质折旧。参见教材P312。

　　【例题】建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是年限法。有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。参见教材P314。

　　【例7-5】某幢平房的建筑面积为150平方米，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置成本为800元/平方米，残值率为3%。请用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其折旧后价值。

　　【解】已知：t=20年，N=40年，C=800×150=120000(元)，R=3%。

　　该房屋的折旧总额Et和折旧后价值V计算如下：

　　Et=C(1-R)t/N

　　=120000×(1-3%)×20/40

　　=58200(元)

　　V=C-Et=120000-58200=61800(元)

　　3.成新折扣法

　　先判定成新率，乘以重新购建成本，求取建筑物折旧后价值。

　　成新率可以根据经验直接判断，也可以根据寿命概念求取。

　　粗略，适用于初步估价，或同时需要对大量建筑物进行估价的场合。

　　(1)建筑物折旧后价值=建筑物的重新购建成本×成新率

　　(2)成新率=1-年折旧率×有效年龄

　　(3)当残值率为0时，成新率=剩余经济寿命/(有效年龄+剩余经济寿命)

　　【例7-6】某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年间维护状况正常，经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。请用直线法计算该房屋的成新率。

　　【解】已知：t=10年，n=30年，R=0;该房屋的成新率q计算如下：

　　q=n/(t+n)×100%=30/(10+30)×100%=75%。

　　【例题】某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为(　)。

　　A.70.00%

　　B.83.33%

　　C.84.00%

　　D.86.67%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是年限法。剩余使用年限=40年，建筑物已经使用年限=8年，成新率=40/48=83.33%。参见教材P314。

　　【例题】某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置成本为600元/平方米，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是(　)。

　　A.16%

　　B.42%

　　C.58%

　　D.84%

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是年限法。完全重置价值为120×600=72000(元)，年折旧为1440元，年折旧率=1440/72000=2%，已经经过8年，折旧率为16%，所以成新率为1-16%=84%。参见教材P314。

　　【例7-8】某个建筑物的建筑面积为500平方米，重置成本为3600元/平方米，有效年龄为10年，预期经济寿命为50年。其中，门窗等损坏的修复成本为2万元;建筑设备的重置成本为60万元，年龄为10年，平均寿命为15年。装饰装修的重置成本为600元/平方米，年龄为3年，平均寿命为5年;残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。

　　【解】物质折旧额计算如下：

　　可修复的物质折旧：门窗等破损的修复费用=2(万元)

　　不可修复的短寿命项目的折旧：

　　建筑设备的折旧额=60×1/15×10=40(万元)

　　装饰装修的折旧额=600×500×1/5×3=18(万元)

　　长寿命项目的折旧额：(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(万元)

　　该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元)。

　　【例7-13】某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象的报酬率为9%。请计算该房地产中央空调功率过大引起的折旧及扣除该折旧后的价值。

　　【解】超额持有成本=0.8×[1-1/(1+9%)15]/9%=6.45(万元)

　　该房地产中央空调功率过大引起的功能过剩折旧=150+6.45=156.45(万元)(因为是重建成本，所以功能过剩折旧包括两个部分，无效成本150万，超额持有成本6.45万)

　　该房地产扣除中央空调功率过大引起的折旧后的价值=2000-156.45=1843.55(万元)。

　　【例题】某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为(　)万元。(建筑物报酬率为10%)

　　A.11.80

　　B.16.07

　　C.23.57

　　D.31.06

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是功能过剩折旧。重建成本，功能过剩的折旧包括无效成本和超额持有成本。功能过剩的折旧=50×1500+(25000/10%)×(1-1/1.130)=31.06(万元)。参见教材P325。

　　【例题】在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是分解法求取功能折旧。功能落后折旧分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。参见教材P320。