2020房地产估价师考试理论与方法章节基础试题：成本法概述

　　【例题】成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括(　)等。

　　A.图书馆

　　B.学校

　　C.空置的写字楼

　　D.单独的建筑物

　　E.加油站

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产(简称新开发建设的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(旧房地产)、正在开发建设的房地产(在建工程)、计划开发建设的房地产(期房)，都可采用成本法。选项A图书馆，很少发生交易限制了比较法，没有经济收益或潜在经济收益,限制了收益法。选项B学校以公益、公用目的的房地产，特别适用成本法估价。选项D单独的建筑物适用成本法，但是不属于“既无收益又很少发生交易”的房地产.选项C空置的写字楼可以寻找类似的写字楼，采用比较法，或收益法评估;选项E加油站是收益性房地产，可以采用收益法评估。参见教材P286。

　　【例题】成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。局部也可以采用。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参见教材P286。

　　【例题】某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括(　)。

　　A.应采用客观成本，而不是实际成本

　　B.应采用实际成本，而不是客观成本

　　C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

　　D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

　　E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是成本法估价需要具备的条件。成本法估价时需要注意下列3个问题：(1)应采用客观成本而不是实际成本;(2)应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整;(3)应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项AB中肯定只有1个正确选项。选项E违背了估价师独立性的原则。参见教材P287。