2020房地产估价师考试理论与方法章节基础试题：建立比较基础

建立比较基础

　　【例5-1】某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付;假设月利率为0.5%，请计算该房地产在其成交日期一次性付清的价格。

　　【解】该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：

　　30×20%+30×(1-20%)/(1+0.5%)6=29.29(万元)

　　如果已知的不是月利率：

　　①年利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)0.5;

　　②半年利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r);

　　③季度利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)2。

　　【例5-2】某宗房地产在交易税费正常负担下的成交价格为2500元/m2，卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请计算卖方实得金额和买方实付金额。

　　【解】卖方实得金额计算如下：

　　卖方实得金额=正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=2500-2500×7%=2325(元/m2)

　　因为纳税，所以卖方实际得到的金额(税后额)小于正常成交价格。

　　买方实付金额计算如下：

　　买方实付金额=正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500×5%=2625(元/m2)

　　因为要纳税，买方实际支付的价格会大于正常成交金额，除了付价格，还要付税。

　　【例5-3】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请求取该房地产在交易税费正常负担下的价格。

　　【解】该宗房地产的正常成交价格求取如下：

　　正常负担下的价格

　　=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)

　　=2325/(1-7%)=2500(元/m2)

　　方法二：

　　转嫁给买方，站在买方角度分析：

　　买方实际付出金额+买方为卖方支付的税费=正常负担下的价格

　　2325+X×7%=X

　　【例5-4】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知房地产买卖中卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产在交易税费正常负担下的价格。

　　【解】该宗房地产在交易税费正常负担下的价格求取如下：

　　正常负担下的价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比例)=2625/(1+5%)=2500(元/m2)

　　卖方实际得到金额-卖方为买方支付的税费=正常负担下的价格

　　2625-X×5%=X

　　【例5-5】收集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例的建筑面积为200m2，成交总价为800万元人民币，分3期付款，首付款为160万元人民币，第二期于半年后付320万元人民币，余款320万元人民币于1年后支付;乙交易实例的使用面积为2100平方英尺，成交总价为125万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对它们的成交价格进行有关修正和调整之前，进行“建立比较基础”处理。

　　【解】对该两个交易实例的成交价格进行建立比较基础处理，包括统一付款方式和统一计价单位，具体如下：

　　(1)统一付款方式，如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，

　　则：甲总价=764.22万元人民币

　　乙总价=125.00(万美元)

　　(2)统一计价单位。

　　①统一价格表示单位。统一为单价：

　　甲单价=7642200/200=38211.00(元人民币/平方米建筑面积)

　　乙单价=1250000/2100=595.24(美元/平方英尺使用面积)

　　②统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。已知乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于6.8395元人民币，则：

　　甲单价=38211.00(元人民币/平方米建筑面积)

　　乙单价=595.24×6.8395

　　=4071.14(元人民币/平方英尺使用面积)

　　③统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，已知乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为：1平方英尺建筑面积=0.75平方英尺使用面积，则：

　　甲单价=38211.00(元人民币/平方米建筑面积)

　　乙单价=4071.14×0.75

　　=3053.35(元人民币/平方英尺建筑面积)

　　④统一面积计量单位。如果以平方米为基准，因1平方英尺=0.09290304平方米，则：

　　甲单价=38211.00(元人民币/平方米建筑面积)

　　乙单价=3053.35÷0.09290304