2019房地产估价师考试理论与方法考前冲刺模拟题（五）

　　判断题

　　1.成本法是先分别求取估价对象价值时点的重置成本或重建成本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是成本法的含义。成本法简要地说，是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法;较具体地说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。参见教材P284。

　　2.成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。局部房地产评估也是可以采用成本法的。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参见教材P286。

　　3.成本法一般不适用于评估可独立开发的整体房地产的价值和价格。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值和价格。参见教材P286。

　　4.在活跃的土地交易市场下，土地成本一般是由购置土地的价款和应由卖方缴纳的税费和直接归属于该土地的其他支出构成。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是土地成本。土地成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费(契税、印花税等)和直接归属于该土地的其他支出构成。卖方缴纳的税费(如增值税、所得税等)，和取得方的成本无关。参见教材P289。

　　5.采用成本法估价时，对于七通一平的熟地，其建设成本中的基础设施建设费，包含城市规划要求配套的项目红线外的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是建设成本。熟地已经包含了这些项目在土地成本中。因此在计算基础设施建设费的时候，不再考虑这些项目。生地是需要计算这些项目的。参见教材P293。

　　6.成本法计算投资利息时，土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，不管它们是借贷资金，还是自有资金，都应该计算利息。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是投资利息。自有资金也有机会成本，也需要计算利息。参见教材P294。

　　7.成本法计算销售税费时，不包含应由买方缴纳的契税，也不包含应由卖方缴纳的土地增值税和企业所得税。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是销售税费。不包含买方缴纳的税费，是因为评估的是买卖双方在各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值，正常负担下的交易价格。不含卖方缴纳的土地增值税和企业所得税，是为了便于估算正常开发利润，刨除个别因素。不同的企业，其土地增值情况和利润情况差异较大。参见教材P297。

　　8.成本法中的开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的开发商期望获得的利润。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的平均利润，而不是个别利润、期望利润。参见教材P297。

　　9.某房地产开发项目的开发利润为360万元，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。投资利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)=360/2000=18%。参见教材P298。

　　10.住宅建筑不论其经济寿命早于还是晚于土地使用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。住宅土地使用权到期可以自动续期。土地使用权的限制无影响。非住宅遵循“孰短原则”，建筑物经济寿命早于土地使用权到期的，应该按照建筑物经济寿命计算折旧;建筑物经济寿命晚于土地使用权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土地使用权到期时间计算折旧。参见教材P327。