2019房地产估价师理论与方法精选试题（七）

　　单项选择题

　　1、假设开发法的理论依据是(　)。

　　A、替代原理

　　B、最高利用原理

　　C、预期原理

　　D、边际递减原理

　　2、下列估价方法中，描述正确的是(　)。

　　A、比较法在形式上是成本法的倒算法

　　B、假设开发法在形式上是成本法的倒算法

　　C、收益法在形式上是假设开发法的倒算法

　　D、长期趋势法在形式上是假设开发法的倒算法

　　3、适合采用假设开发法进行估价的情况不包括(　)。

　　A、在建工程

　　B、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产

　　C、可供开发建设的土地

　　D、市场交易活跃的房地产

　　4、测算(　)的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

　　A、待开发房地产最高费用

　　B、待开发房地产预期利润

　　C、待开发房地产最高价格

　　D、待开发房地产最优资源

　　5、运用假设开发法估价一般分为8个步骤：(1)计算开发价值;(2)选择估价前提;(3)测算后续开发经营期;(4)选取最佳开发经营方式;(5)确定折现率或计算后续开发的利息和利润;(6)预测后续开发的必要支出;(7)预测开发完成后的价值;(8)选择具体估价方法。以下排序正确的是(　)。

　　A、(8)(2)(4)(3)(6)(7)(5)(1)

　　B、(8)(5)(3)(6)(7)(4)(1)(2)

　　C、(8)(4)(3)(6)(5)(7)(1)(2)

　　D、(8)(2)(5)(6)(4)(7)(3)(1)

　　6、评估一宗房地产开发用地2012年3月1日的价值，预测该宗土地2014年3月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元，折现率为10%，则该土地的价值为(　)万元。

　　A、3636.36

　　B、3305.79

　　C、3005.26

　　D、2732.05

　　7、采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2，预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为(　)元/m2。

　　A、7262

　　B、7380

　　C、7500

　　D、8670

　　8、假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是(　)。

　　A、业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发

　　B、自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发

　　C、被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发

　　D、自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发

　　9、在最佳开发经营方式的选取中，要弄清土地的区位状况，包括下列(　)。

　　A、所在城市性质

　　B、面积

　　C、容积率

　　D、开发程度

　　10、关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是(　)。

　　A、开发经营期可分为建设期和经营期

　　B、建设期的起点与开发经营期的起点相同

　　C、经营期可具体分为销售期和运营期

　　D、建设期和经营期不会重叠

　　答案部分

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法的理论依据是预期原理。参见教材P336。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是成本法的倒算法。参见教材P337。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项D适合采用比较法，是否也适合假设开发法，不明确。参见教材P338。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。参见教材P338。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法估价的操作步骤。运用假设开发法估价一般分为8个步骤：(1)选择具体估价方法;(2)选择估价前提;(3)选取最佳开发经营方式;(4)测算后续开发经营期;(5)测算后续开发的必要支出;(6)测算开发完成后的价值;(7)确定折现率或测算后续开发的应得利润;(8)计算开发价值。参见教材P339。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。4000/(1+10%)2=3305.78(万元)。参见教材P340。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是动态分析法和静态分析法的区别。8000(1+5%)1.5/(1+12%)1.5=7261.84(万元)。参见教材P340。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法的估价前提。自主开发，肥水不流外人田，价值最大;自愿转让，实际上是个分利过程，受让方是要获利的;被迫转让，肯定价值最小。参见教材P341～342。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是最佳开发经营方式的选择。搞清楚土地的区位状况包括三个层次：土地所在城市的性质;土地所在城市内的区域的性质;具体的区位状况。选项BD属于实物状况;选项C属于权益状况。参见教材P342。

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。在销售(含预售)的情形下，建设期和经营期有重叠。参见教材P347。