2019房地产估价师理论与方法精选试题（二）

　　单选题

　　1、估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况，下列不属于此列的是(　)。

　　A、出租的房地产

　　B、自营的房地产

　　C、出售的房地产

　　D、混合收益的房地产

　　2、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为100万元/年，同期的市场净租金为115万元/年，报酬率为10%，该承租人权益价值为(　)万元 。

　　A、37.30

　　B、41.03

　　C、284.22

　　D、285.98

　　3、某房地产的给排水设备要在10年之后以30万元的价格重置，假设偿债基金储蓄的利率为6%，则每年需要留出的重置提拨款为(　)。

　　A、7548

　　B、13248

　　C、22760

　　D、23851

　　4、下列关于报酬率的求取说法，错误的是(　)。

　　A、报酬率是投资回报与投入资金的比率

　　B、报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低

　　C、在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值

　　D、当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要高于其他较长期投资的报酬率

　　5、(　)是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将无风险报酬率和风险报酬率的每一部分予以加总得到报酬率。

　　A、市场提取法

　　B、累加法

　　C、投资报酬率排序插入法

　　D、线性插入法

　　6、有效毛收入乘数是类似房地产的(　)除以其年有效毛收入所得的倍数。

　　A、价格

　　B、租金

　　C、潜在毛收入

　　D、净收益

　　7、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在(　)方面的差异。

　　A、房地产租金以外的收入

　　B、运营费用率

　　C、空置率

　　D、可出租面积的比率

　　8、某机构欲测算某类房地产综合资本化率，已知购买该类房地产，通常的抵押贷款占60%，抵押贷款年利率为6.5%，贷款期限为25年，按月等额还本付息。经过测算得出购买者的自有资金资本化率为8%。这该类房地产综合资本化率为(　)。

　　A、8.04%

　　B、8.06%

　　C、6.43%

　　D、6.50%

　　9、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额偿还贷款本息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为(　)。

　　A、7.65%

　　B、8.75%

　　C、9.42%

　　D、10.19%

　　10、某宗房地产每年净收益为500万元，建筑物价值为2000万元，建筑物资本化率为8%，土地资本化率为6%。该土地的价值是(　)。

　　A、5667

　　B、6333

　　C、7667

　　D、8333

　　31、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为( )万元。

　　A、489.99

　　B、495.53

　　C、695.53

　　D、800.00

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况：(1)出租的房地产;(2)自营的房地产;(3)自用或尚未使用的房地产;(4)混合收益的房地产。参见教材P254。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值=(115-100)/10%×[1-1/(1+10%)3]=37.30万元。参见教材P259。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。30万元×6%/[(1+6%)10-1]=22760元。参见教材P260。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是报酬率的实质。当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率。参见教材P261～263。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是报酬率的求取方法。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率。参见教材P265。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。参见教材P268。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。缺点是没有考虑运营费用的差异。考核的是有效毛收入的概念，注意区分：潜在毛收入、净收益的区别。参见教材P268。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。RM={6.5%/12+6.5%/12/[(1+6.5%/12)25×12-1]}×12=8.1%;RO=60%×8.1%+(1-60%)×8%=8.06%。参见教材P276。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数RM为：RM=YM×(1+ YM)n/【(1+ YM)n-1】={7.5%/12×(1+ 7.5%/12)15×12/【(1+ 7.5%/12)15×12-1】}×12=11.12%，RO=M×RM +(1-M)RE=70%×11.12%+30%×8%=10.19%。参见教材P276。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是剩余技术。土地价值=(500-2000×8%)/6%=5667(万元)。参见教材P277。