2019房地产估价师考试理论与方法精炼题（四）

　　单项选择题

　　1、按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是(　)。

　　A、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%

　　B、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%

　　C、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%

　　D、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%

　　2、把修正和调整出的各个比较价值直接相加，再除以这些比较价值的个数，所得的数即为综合出的一个比较价值，这种方法是(　)。

　　A、简单算术平均数

　　B、加权算术平均数

　　C、众数

　　D、最大数

　　3、下列关于比较法的说法，错误的是(　)。

　　A、测算结果容易被人们理解、认可、接受

　　B、测算结果有时并不一定是合理、真实的

　　C、需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握

　　D、每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

　　4、在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般来说可以选取(　)个可比实例。

　　A、1～2

　　B、2～3

　　C、3～5

　　D、5～6

　　5、在抵押、折价、房屋征收补偿等目的的估价中，一般应选取(　)的买卖实例。

　　A、政府定价

　　B、招标方式

　　C、拍卖方式

　　D、协议方式

　　6、下列对可比实例质量要求的表述中，错误的是(　)。

　　A、两者区位相近

　　B、两者用途相近

　　C、建筑结构的大类应相同

　　D、可比实例规模/估价对象规模，在0.5～2之间

　　7、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为(　)元人民币/m 2 。(1平方英尺=0.0929m 2 )

　　A、17484

　　B、19020

　　C、19754

　　D、20539

　　8、下列关于统一税费负担的说法，错误的是(　)。

　　A、买卖双方都应缴纳或各负担一部分的税费，如补缴出让金、印花税

　　B、交易税费正常负担下的价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格

　　C、评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格

　　D、应由卖方缴纳的税费=正常负担下的价格×应由卖方缴纳的税费比率

　　9、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为(　)万元。

　　A、27.6

　　B、28.2

　　C、29.0

　　D、29.9

　　10、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m 2 ，比正常价格低2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m 2 ，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%;丙可比实例的成交价格为8300元/m 2 ，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m 2 。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为(　)元/m 2 。

　　A、8157.60

　　B、8158.91

　　C、8163.57

　　D、8164.88

　　答案部分

　　、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是计算单个可比实例的比较价值。可比实例价格的调整系数为0.98，即估价对象价格=可比实例价格×0.98，估价对象价格指数/可比实例价格指数=0.98，一般将估价对象价格指数设为100，设可比实例价格指数为X ，则100/X=0.98 ，X=102.04，表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。 参见教材P205。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是计算最终的比较价值。简单算术平均数是把修正和调整出的各个比较价值直接相加，再除以这些比较价值的个数，所得的数即为综合出的一个比较价值。参见教材P205。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是比较法估价需要具备的条件。选项D错误，许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化。参见教材P177。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。在选取可比实例时，主要在精而不在多，一般选取3至5个即可，但不得少于3个。参见教材P182。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例。在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。参见教材P182。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是选取可比实例的要求。选项B错误，可比实例房地产与估价对象房地产的用途应相同。参见教材P182。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是统一付款方式。统一付款方式，成交日一次性付清的价格：35+35/(1+7%)0.5+30/(1+7%)1+10/(1+7%)1.5=105.91(万美元)，统一币种105.91×7.7=815.49(万元人民币)(注意汇率时间点的选择)，房地产建筑面积=3000÷0.65×0.0929=428.769(m2)，单价=8154900÷428.769=19019(元/m2)。参见教材P185。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。选项A错误，买卖双方都应缴纳或各负担一部分的税费，如印花税。补缴出让金是由买方缴纳的税费。参见教材P186。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率)=29/(1+3%)=28.16(万元)。参见教材P187。

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。甲可比实例比较价值=8000×100/(100-2)=8163.27(元/m2);乙可比实例比较价值=7800/(1-6%)=8297.87(元/m2);丙可比实例比较价值=8300-200=8100(元/m2)。估价对象比较价值=8163.27×0.4+8297.87×0.2+8100×0.4=8164.88(元/m2)。本题的综合性很强。参见教材P187。