2019房地产估价师考试理论与方法精炼题（一）

　　单项选择题

　　1、下列选项中，不属于房地产估价主要原则的是(　)。

　　A、独立、客观、公正原则

　　B、合法原则

　　C、价值时点原则

　　D、合理性原则

　　2、房地产估价中，独立客观公正原则要求估价机构和估价人员应当站在(　)的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

　　A、委托人

　　B、估价报告预期使用者

　　C、管理部门

　　D、中立

　　3、下列有关合法原则的表述，错误的是(　)。

　　A、依法判定的估价对象状况可能不是估价对象的实际状况

　　B、法律法规和政策规定不得以某种方式处分的房地产，不能作为以该种处分方式为估价目的的估价对象

　　C、合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象

　　D、估价对象的评估价值可能大于、小于或等于零

　　4、下列选项中，不能作为判定权利类型及归属的依据的是(　)。

　　A、不动产登记薄

　　B、权属证书

　　C、有关合同(如租赁合同)

　　D、规划条件

　　5、依照《中华人民共和国合同法》，建设工程承包人行使优先权的期限为(　)，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

　　A、1个月

　　B、3个月

　　C、6个月

　　D、1年

　　6、(　)原则要评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

　　A、估价对象

　　B、价值时点

　　C、估价程序

　　D、估价原则

　　7、评估估价对象价值的时间界限是(　)。

　　A、估价时段

　　B、价值时点

　　C、评估理论

　　D、估价间歇

　　8、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是(　)。

　　A、估价目的

　　B、价值时点

　　C、估价对象状况

　　D、房地产市场状况

　　9、下列选项中，对评估期房的表述正确的是(　)。

　　A、价值时点为现在，估价对象为现时状况

　　B、价值时点为现在，估价对象为未来状况

　　C、价值时点为未来，估价对象为未来状况

　　D、价值时点为未来，估价对象为现时状况

　　10、评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是(　)。

　　A、价值时点为现在，估价对象状况为现在状况

　　B、价值时点为现在，估价对象状况为未来状况

　　C、价值时点为未来，估价对象状况为现在状况

　　D、价值时点为未来，估价对象状况为未来状况

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。房地产估价原则主要有独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则。此外，还有一致性原则、一贯性原则等。参见教材P153。

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格，即要求评估价值对各方估价利害关系人均是公平合理的。参见教材P154。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。选项C错误，遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。参见教材P156。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。依法判定的权利类型及归属，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属，一般应以不动产登记薄、权属证书以及有关合同(如租赁权应依据租赁合同)等为依据。参见教材P157。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。依照《中华人民共和国合同法》，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。参见教材P159。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。参见教材P161。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。价值时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。参见教材P161。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。在估价中要特别注意估价目的、价值时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的之后，便可以根据估价目的来确定其他的。参见教材P162。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。评估期房的价值时，价值时点为现在，估价对象为未来状况。参见教材P162。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。参见教材P162～163。