2019房地产估价师理论与方法专项精选题（三）

　　判断题

　　1、收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。(　)

　　2、收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的因素，重要的不是过去的因素而是现在的因素。(　)

　　3、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。(　)

　　4、某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。(　)

　　5、净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。(　)

　　6、如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。(　)

　　7、广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。(　)

　　8、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。()

　　9、收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的重置提拨款。(　)

　　10、建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款是属于运营费用。(　)

　　答案

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是收益法的含义。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。参见教材P215。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是收益法的理论依据。收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。参见教材P216。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。参见教材P218。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。该住宅空置无实际收益，但是具有潜在收益，可以参照市场上类似住宅的租金，作为收益估算其收益价值。参见教材P218。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是净收益按一定数额递增的公式。净收益按一定数额递增的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种;净收益按一定数额递减的公式只有收益期为有限年一种。参见教材P226。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。参见教材P231。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。参见教材P240。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。参见教材P240。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费或重置提拨款。参见教材P253。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。参见教材P253。