2019房地产估价师考试理论与方法专项训练题（四）

　　单选题

　　1、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会(　)。

　　A、上升

　　B、下降

　　C、不变

　　D、无法确定

　　2、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为(　)元/m2。

　　A、2385

　　B、2393

　　C、2955

　　D、2964

　　3、某宗房地产交易中，卖方实际得到金额为2500元/ m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于(　)元/m2。

　　A、2427

　　B、2500

　　C、2575

　　D、2632

　　4、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为(　)。

　　A、103.26%

　　B、105.43%

　　C、112.06%

　　D、114.42%

　　5、在建立比较基础中，如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用(　)的汇率进行换算。

　　A、成交日期

　　B、价值时点

　　C、估价作业日期

　　D、估价委托日

　　6、在建立比较基础中，下列不属于统一计价单位工作内涵的是(　)。

　　A、统一税费负担

　　B、统一价格表示单位

　　C、统一币种和货币单位

　　D、统一面积内涵和计量单位

　　7、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按建筑面积计算的价格为3295元/ m2，该套住宅按套内建筑面积计算的价格为(　)元/ m2。

　　A、3000

　　B、3277

　　C、3500

　　D、3599

　　8、某套住宅总价200万元，套内建筑面积135m2，套内墙体面积30m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为(　)元。

　　A、12120

　　B、12500

　　C、13300

　　D、14810

　　9、某套住宅建筑面积100m2，套内建筑面积为93m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为10000元，则该住宅建筑面积下的价格为(　)元/ m2。

　　A、8000

　　B、9300

　　C、9750

　　D、10000

　　10、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为(　)元/m2。

　　A、100

　　B、300

　　C、600

　　D、900

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。转嫁给买方的话，站在买方视角分析。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)。参见教材P186～187。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，卖方得到了2659元/平方米，设正常成交价格为X，X=2659-X×3.9%，X=2559(元/平方米);当买方承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，买方应付给卖方的价格=2559-2559×6.8%=2385元/m2。参见教材P186～188。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/m2)。参见教材P187。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。本题将两种原因造成的交易情况修正混在一起考核，有一定难度。税费由买方承担，则约定成交价格=卖方实得金额。(1)建立比较基础。该宗交易正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)，即该宗交易正常负担下的价格=约定成交价格/(1-5%);约定成交价格=该宗交易正常负担下的价格×(1-5%);(2)交易情况修正。正常价格×(1-8%)=约定成交价格，即正常价格=该宗交易正常负担下的价格×(1-5%)/(1-8%)=103.26%。参见教材P187。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。参见教材P188。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位等。参见教材P188。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。住宅总价=(145+9)×3295=507430元;按套内建筑面积计算的单价=507430/145=3499.517241≈3500元/ m2。参见教材P189。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=135+25=160(m2)，2000000÷160=12500(元)。参见教材P189。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。使用面积=100×0.8=80(m2)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=10000×80/100=8000(元/m2)。参见教材P189。

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。容积率=总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积=6000/3=2000m2;土地单价=1800000/2000=900元/m2。参见教材P189。