2019房地产估价师考试理论与方法专项习题及答案（六）

　　判断题

　　1、有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。(　)

　　2、房地产价格是由房地产的使用价值、稀缺性和有效需求三者结合而产生的。 (　)

　　3、人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值，而房地产估价中所讲的价值，是指使用价值。(　)

　　4、在市场经济中，价值是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。(　)

　　5、在买方市场下，成交价格会偏向买方最高出价;在卖方市场下，成交价格偏向卖方最低要价。(　)

　　6、夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。(　)

　　7、在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。(　)

　　8、比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。(　)

　　9、当交易情况正常时，成交价格接近市场价格;当市场状况正常时，市场价格接近理论价格;当为交易服务的估价且估价科学准确时，评估价值接近市场价格或理论价格。(　)

　　10、市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。(　)

　　答案

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。参见教材P84。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是价格和价值。房地产与其他经济物品一样，之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即具有使用价值、稀缺性和有效需求。参见教材P84。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是价格和价值。人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是交换价值。参见教材P85。

　　4、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是价格和价值。在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。参见教材P85。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在买方市场下，成交价格偏向卖方最低要价;在卖方市场下，成交价格会偏向买方最高出价。参见教材P87。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房改售房价格是政策性价格，与市场价值进行简单算术平均后的价格没有意义。该房改房的价格应在现时正常市场价格基础上，结合当地相关规定确定最终的价格。参见教材P88。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当成本价值(在不考虑外部折旧的情况下)大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气;反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。参见教材P90。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。如果比较价值价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。参见教材P90。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当交易情况正常时，成交价格接近市场价格;当市场状况正常时，市场价格接近理论价格;当为交易服务的估价且估价科学准确时，评估价值接近市场价格或理论价格。参见教材P90。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其参见教材P90。