2019房地产估价师理论与方法精选题（八）

　　判断题

　　1、充公权，是指政府为了公共利益的需要，强制取得单位和个人的房地产，并给予合理、公平补偿的权力。(　)

　　2、一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。(　)

　　3、房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，房地产价格一般是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。(　)

　　4、房地产根据用途(使用性质)，首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。(　)

　　5、中国现行的土地价格是有使用期限的土地使用权价格，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。(　)

　　6、《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。(　)

　　7、根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。(　)

　　8、“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施条件以及场地平整。(　)

　　9、不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。(　)

　　10、已依法公告列入征收范围的房地产，可以设定抵押。(　)

　　11、房地产中的无形资产，例如汽车加油站的特许经营权，估价时均应剔除。(　)

　　12、在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。(　)

　　13、对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。(　)

　　答案

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是易受限制。充公权，是政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。参见教材P65。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是难以变现。所谓独立使用性，是指能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。参见教材P66。

　　13、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是保值增值。房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的，房地产价格一般是波浪式上升的，但不排除房地产价格随着经济社会发展的波动而波动，建筑物破旧、功能落后或环境恶化、景观被破坏、房地产供给过剩等导致的房地产贬值，甚至群体的非理性预期、过度的投机炒作导致房地产泡沫后破裂带来的房地产价格大跌。参见教材P67。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是按用途划分的种类。房地产根据用途(使用性质)，首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。参见教材P68。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是保值增值。中国现行的土地价格是有使用期限的土地使用权价格，一宗使用期限较长的土地，其价格虽然在使用期限的前若干年可能随着需求增加而呈现上涨趋势，但因为总有一天剩余期限会缩短为零，所以具体一宗有土地使用期限的房地产价格从长远看是趋于下降的。不过，如果预计可以续期且续期的补地价较少或者完成了续期，则该房地产的价格又会高起来。参见教材P68。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是按立法用语划分的种类。《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。参见教材P68。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是按立法用语划分的种类。根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。参见教材P68。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是按开发程度划分的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整。参见教材P70。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是按实物形态划分的种类。不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。参见教材P70～71。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是按权益状况划分的种类。已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押。参见教材P72。

　　11、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是按权益状况划分的种类。某些含有无形资产的房地产，如含有特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或将其中无形资产价值从房地产价值中分离出来。参见教材P73。

　　12、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是按是否产生收益划分的种类。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。参见教材P74。

　　13、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是房地产实物状况的描述。对于房地产开发用地，通常要说明规划总用地面积以及其中建设用地面积和代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积，不得将建设用地面积与规划总用地面积混淆。参见教材P76。