2019房地产估价师理论与方法精选题（四）

　　单选题

　　1、房地产具有的独占性，是由于房地产的(　)特性引起。

　　A、寿命长久

　　B、供给有限

　　C、价值较大

　　D、易受限制

　　2、从经济角度上看，下列对土地利用的选择顺序，描述正确的是(　)。

　　A、牧场、耕地、放牧地

　　B、居住、办公、工业

　　C、商业、办公、工业

　　D、办公、工业、居住

　　3、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的(　)特性。

　　A、不可移动

　　B、用途多样

　　C、相互影响

　　D、易受限制

　　4、由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度政策、政局等变化的影响。这是由于房地产具有(　)的特性。

　　A、不可移动性

　　B、用途多样

　　C、相互影响

　　D、易受限制

　　5、下列选项中，体现政府行使房地产管制权的是(　)。

　　A、限制在居住区内建设某些工业或商业设施

　　B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产

　　C、对房地产征税或提高房地产税收

　　D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产

　　6、通常情况下，下列土地中变现能力最强的是(　)。

　　A、生地

　　B、毛地

　　C、三通一平熟地

　　D、七通一平熟地

　　7、下列有关房地产变现的描述，错误的是(　)。

　　A、通用性越强，变现能力越强

　　B、独立使用性越差，变现能力越差

　　C、可以分割转让的房地产，变现能力较强

　　D、价值越大的房地产，变现能力越强

　　8、下列选项中，(　)不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

　　A、装饰装修改造

　　B、修建广场、公园、公共绿地

　　C、调整城市发展方向

　　D、改变城市格局

　　9、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率为5%，该商铺的实际增值额为(　)万元。

　　A、610.00

　　B、619.05

　　C、650.00

　　D、761.90

　　10、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地指的是(　)。

　　A、生地

　　B、毛地

　　C、熟地

　　D、在建工程

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是供给有限。房地产的供给有限性，使得房地产具有独占性。参见教材P62。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是用途多样。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、荒地。参见教材P64。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是相互影响。房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围房地产状况密切相关，参见教材P64。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是易受限制。房地产易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度政策、政局等变化的影响。参见教材P65。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是易受限制。管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用加以干涉。例如，通过城市规划规定用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度，禁止在居住区内建设某些工业或商业设施等。参见教材P65。

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是难以变现。通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素多，变现能力越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱。参见教材P66～67。

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是难以变现。选项D错误，价值越大的房地产，购买所需的资金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。参见教材P67。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是保值增值。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等，会导致房地产价格上涨。参见教材P67。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是保值增值。因为通货膨胀与增值率是同时增长的，名义增长率=3800/3000-1=0.266666667，实际增长率=(1+年名义增长率)/(1+年通货膨胀率)-1=(1+0.266666667)/(1+5%)-1=0.206349206，实际增值额=3000×0.206349206=619.047619万。参见教材P67～68。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是按开发程度划分的种类。熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。参见教材P69。