2019房地产估价师理论与方法基础预习题及答案（九）

　　多项选择题

　　1、关于专业房地产估价的说法，正确的有(　)。

　　A、应由专业机构和专业人员完成

　　B、应经过审慎判断并提供专业意见

　　C、出具的结果具有证明效力

　　D、应收取一定的服务费用

　　E、咨询性估价无需承担法律责任

　　2、下列选项中，属于房地产价值减损评估业务的有(　)。

　　A、质量缺陷导致房地产价值减损的评估

　　B、环境污染导致房地产价值减损的评估

　　C、房地产分割导致房地产价值减损的评估

　　D、征收征用房地产导致的经济损失评估

　　E、重新装饰装修带来的经济损失评估

　　3、有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有(　)。

　　A、价值是内在的、客观的和相对稳定的

　　B、房地产的价值是房地产真实所值

　　C、房地产的价格围绕其价值上下波动

　　D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况

　　E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

　　4、对于房地产估价准确性的认识正确的有(　)。

　　A、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值

　　B、所有的评估价值都会有误差

　　C、能用物理量测量的误差来要求估价的误差

　　D、判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较

　　E、由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小

　　5、房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的(　)。

　　A、独一无二

　　B、寿命长久

　　C、供给有限

　　D、价值量大

　　E、保值增值

　　6、下列选项中，属于“完全市场”必须同时具备的条件有(　)。

　　A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买

　　B、买者和卖者人数有限

　　C、买者和卖者都有进出市场的自由

　　D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格

　　E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化

　　7、某餐厅资产分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。目前因该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而进行转让，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括(　)。

　　A、土地

　　B、建筑物

　　C、装饰装修

　　D、动产

　　E、特许经营权

　　8、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的有(　)。

　　A、增加抵押贷款

　　B、抵押期间对抵押房地产进行动态监测

　　C、抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

　　D、处置抵押房地产

　　E、租赁抵押房地产

　　9、在实际中，下列属于抵押贷款后房地产估价师提供的服务的有(　)。

　　A、抵押房地产价格动态评估

　　B、房地产贷款项目评价

　　C、抵押成数测算

　　D、向抵押权人提供有关风险提示

　　E、资产处置方案咨询

　　10、与房地产有关的税种中，专门针对房地产设置的税种包括(　)。

　　A、房产税

　　B、城镇土地使用税

　　C、城市维护建设税

　　D、耕地占用税

　　E、契税

　　答案

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：(1)由专业机构和专业人员完成。(2)提供的是专业意见。(3)具有公信力。(4)实行有偿服务。(5)承担法律责任。参见教材P2。

　　2、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。选项D，征收征用房地产时，产生停产停业损失、搬迁费、临时安置费等评估属于相关经济损失评估业务;选项E，重新装饰装修常带来价值提升，而非价值减损。房地产价值减损评估业务。例如：因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。参见教材P4。

　　3、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”;价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生的、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或交易者之间的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况。参见教材P6。

　　4、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但这种误差又要适度;选项E错误，复核时，一般是间接判断，而不是直接判断。用是否遵循估价程序，是否遵守职业道德的方法来判断。参见教材P9～11。

　　5、

　　【正确答案】 AD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的必要性。一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才需要专业估价。因为独一无二，无法简单参照其他房地产的价格;因为价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。参见教材P12。

　　6、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价的必要性。经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：(1)同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;(2)买者和卖者的人数众多;(3)买者和卖者都有进出市场的自由;(4)买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;(5)就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;(6)买者和卖者无串通共谋行为;(7)消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;(8)商品可转让且可发生空间位置的移动。参见教材P12。

　　7、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 本题考查的是房地产转让和租赁的需要。审题，“不适宜继续经营”所以特许经营权价格为0，动产也应该单独处置。参见教材P15。

　　8、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押的需要。前三者都是需要的。而处置抵押资产时，需要确定的是房地产的市场价值，而不需要确定其抵押价值;租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。参见教材P16～17。

　　9、

　　【正确答案】 AD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押的需要。选项BC属于抵押贷款前提供的服务;选项E属于抵押物处置阶段提供的服务。参见教材P17。

　　10、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产税收的需要。选项C属于具有普遍调节功能的税种。中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。参见教材P17。