2019房地产估价师理论与方法课后习题及答案（三）

　　单选题

　　1.通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为( )元/m2。

　　A.5362 B.5374 C.5532 D.5702

　　2.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( ) 元/m2。

　　A.4800 B.5124 C.5800 D.7124

　　3.结合图片，下列说法错误的是(　)。

　　A.(a) 中地块B的价值大于地块A的 B.(b) 中地块C的价值大于地块D的 C.(c) 中地块E的价值大于地块F的 D.(d) 中地块G的价值大于地块H的

　　4.某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为(　)万元。(2004年试题)

　　A.53.34 B.85.34 C.106.68 D.213.36

　　5.暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有( )。

　　A.在建工程抵押估价业务 B.城镇房屋拆迁补偿估价业务 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

　　多选题

　　1.从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含(　)等。(2004年试题)

　　A.房地产改扩建费用 B.抵押贷款还本付息额 C.房屋设备折旧费 D.所得税 E.房屋装修折旧费

　　2.在运用成本法时最主要的有(　)。(2006年试题)

　　A.区分计划成本和实际成本 B.区分实际成本和客观成本 C.结合实际成本来确定评估价值 D.结合实际开发利润来确定评估价值 E.结合市场供求分析来确定评估价值

　　3.在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是土地使用权购买价格和应当由买方缴纳的税费构成。其中，建设用地土地使用权的购买价格，一般是采用(　)求取。

　　A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法 E.基准地价修正法

　　4.成本法中的投资利息的应计项目包括(　)。

　　A.土地取得成本 B.销售税费 C.管理费用 D.销售费用 E.开发成本

　　5.运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括( )。

　　A.明朗、稳定及长远的房地产政策 B.一套统一、严谨及健全的房地产法规 C.一个较多公平交易的房地产信息资料库

　　答案

　　、单选题

　　1. C 【解析】：d=(5192-4682)/3=170(元/m2)，预测该地区商品住宅2010年的价格为：

　　V5=P0+d×i=4682+170×5=5532(元/m2)。参见教材P350

　　2. C 【解析】：预测2008年的价格为：

　　t=(4800/3500)1/5=1.0652，

　　V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。

　　参见教材P352

　　3. A 【解析】：参见教材P370

　　4. C 【解析】：临街宽度为20，临街深度为50英尺的地块的总价=121.92×(40%+30%)=85.34(万元)， 乙地块的总价=85.34÷20×25=106.68(万元)。

　　参见教材P377

　　5. D 【解析】：参见教材P397

　　多选题

　　1. ABD 【解析】：参见教材P234，从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含抵押地块还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。其中不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费，但包含整体建筑物寿命短的设备、装饰、装修等的折旧额。

　　2. BE 【解析】：在运用成本法时最主要的有：一是区分实际成本和客观成本;二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整;三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。参见教材P272

　　3. ABE 【解析】：参见教材P274

　　4. ACDE 【解析】：土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用均应计算利息。参见教材P279

　　5. CD 【解析】：参见教材P324