2019房地产估价师理论与方法备考课后习题（七）

　　单项选择题

　　1.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A.228.23 B.229.36 C.224.74 D.223.63

　　2.某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A.457.40　　 B.476.98　　 C.686.10 D.715.48

　　3.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近(　)万元。

　　A.276　　 B.283　　 C.284 D.291

　　4.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是(　)。

　　A.某酒店 B.某市图书馆 C.某住宅 D.某写字楼

　　5.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其(　)，成本的增加一定要对(　)增大有所作用才能构成价格。

　　A.效用 B.花费的成本 C.市场价值 D.投资价值

　　6.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付(　)元的安置补助费。

　　A.1000 B.2000 C.4000 D.6000

　　7.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为(　)万元。(2002年试题)

　　A.180.0 B.300.0 C.309.0 D.313.2

　　8.某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。

　　A.比较法 B.成本法 C.假设开发法 D.长期趋势法

　　9.开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用( )评估。

　　A.市场法 B.收益法 C.成本法 D.推测法

　　10.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值( )。

　　A.不必考虑 B.根据实际情况而定 C.必须考虑 D.无法确定

　　答案

　　1.A

　　2. C

　　3. A 【解析】：参见教材P220，该房地产的收益价格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)35-3]×1/(1+8%)3=278.15(万元)，选项中最接近的一个为A，276万元。

　　4. B 【解析】：参见教材P271 25. A 【解析】：参见教材P271

　　6. C 【解析】：按最低标准，A房地产开发公司应支付每个安置农民的安置补助费=1000元/亩×1亩×4=4000 元。参见教材P275

　　7. D 【解析】：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用)

　　开发利润=12%×(1000+1500+75+35)=313.2(万元)。参见教材P283

　　8. C 【解析】：参见教材P323-324 29. B 【解析】：参见教材P330

　　10. C 【解析】：参见教材P330