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2019房地产估价师《理论与方法》备考试题(三)

来源:中华考试网  [ 2019年1月22日 ]  【

  一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意,请在答题卡上涂其相应的编号。)

  1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为()元/m2.

  A、3214B、3347C、3367D、3458

  答案:B

  解析:3000*(1+1%)11=3347元/m2.

  2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值,这是由于()。

  A、该建筑物的价值低于拆迁费用B、该估价结果肯定有误

  C、甲土地的价值高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况

  答案:A

  解析:在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下,一般情况下两块地的价值应当是一样的,对于一块地是空地,另一块地上有建筑物的情况来说,如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用,那么建筑物的价值会成为负数,从而会降低该土地的价值。

  3、某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为()元/m2.

  A、100B、300C、600D、900

  答案:D

  解析:根据容积率=总建筑面积/土地总面积,可以求出土地总面积,然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。

  4、某商业大楼建造期2年,建成8年后补办了土地使用权出让手续,土地使用年限为40年,建筑物的经济寿命为35年,评估时该建筑物的折旧年限应取()年。

  A、35B、45C、48D、50

  答案:A

  解析:经济寿命应从大楼建成后开始计算,由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束,所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。

  5、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地,总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地,根据四三二一和九八七六法则,其总价为()万元。

  A、109B、117C、124D、130

  答案:B

  解析:100+100*(9%+8%)=117万元。

  6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于()。

  A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧

  答案:C

  解析:该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值,应当属于经济折旧。

  7、一宗2000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为690元/m2.现按规划拟改为商业用地,容积率为5.1,楼面地价为950元/m2,理论上应补地价(单价)为()元/m2.

  A、552B、3519C、4293D、4845

  答案:C

  解析:改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2,改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2

  应补地价(单价)为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价,即4845-552=4293元/m2.

  8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价,假设按纯商业用途的估算结果为800万元,按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。

  A、800万元B、1000万元C、1800万元D、800-1000万元

  答案:D

  解析:根据最高最佳使用原则,应当取最高价格的用途,所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。

  9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为()。

  A、0.060B、0.940C、1.060D、1.064

  答案:D

  解析:交易情况修正系数=100/(100-6%)=1.064.

  10、某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为75万元,销售费用为35万元,投资利润率为12%,则开发利润为()万元。

  A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2

  答案:C

  解析:开发利润率=投资利润率*(土地取得成本+开发成本+管理费用)

  11、某可比实例的成交价格为2400元/m2,建筑面积100m2,首期付款12万元,其余半年后支付8万元,1年后支付4万元。已知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为()元/m2.

  A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.66

  答案:B

  解析:120000+80000/(1+10%)0.5+40000/(1+10%)=2326.41元/m2.

  12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的()除以其有效毛收入所得的倍数。

  A、售价B、租金C、潜在毛收入D、净收益

  答案:A

  解析:见教材。

  13、评估房地产投保火灾险时的保险价值,通常包括()。

  A、重置成本+土地使用权价值

  B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失

  C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失

  D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失

  答案:C

  解析:见教材。

  14、在成本法求取折旧中,采用()更符合实际情况

  A、有效经过年数

  B、实际经过年数

  C、剩余经过年数

  D、自然经过年数

  答案:A

  解析:自然经过年数不能反映建筑物真实的状况,采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

  15、某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400m2,现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2,则该宗土地的减价修正额为()元/m2.

  A、50B、250C、300D、350

  答案:B

  解析:300-50=250元/m2.

试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]: 历年真题+模拟试卷+错题练习

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