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2019房地产估价师理论与方法日常习题(2)

中华考试网  [ 2019年1月10日 ]  【

  多项选择题

  1.适合采用假设开发法进行估价的情况包括( )。

  A.在建工程B.有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产

  C.可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产

  D.可供开发建设的土地

  E.市场交易活跃的房地产

  『正确答案』ACD

  『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项 B 难以采用假设开发法,因为规划

  条件不明,难以确定未来开发完成后的价值;选项 E 适合采用比较法,是否也适合假设开发法,

  不明确。参见教材 P320。

  2.假设开发法具体可为房地产投资者提供( )。

  A.待开发房地产的最高价格

  B.待开发房地产的客观价格

  C.房地产开发项目的预期利润

  D.房地产开发项目的客观利润

  E.房地产开发中可能的最高费用

  『正确答案』ACE

  『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法具体可为房地产投资者提供

  下列 3 种数值:测算待开发房地产的最高价格;测算房地产开发项目的预期利润;测算房地产开

  发中可能的最高费用。参见教材 P321。

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  3.在假设开发法估价中,为确定估价对象的最佳开发利用方式,应确定的主要内容有( )。

  A.用途

  B.区位

  C.建筑规模

  D.建筑档次

  E.房地产开发企业

  『正确答案』ACD

  『答案解析』本题考查的是最佳开发经营方式的选择。区位是既定的,无法选择;开发企业只要

  具备相应资质,具有理性,应该都能采取最佳开发利用方式。参见教材 P325。

  4.假设开发法中,选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳用途的选择要

  考虑土地位置的( )。

  A.可接受性

  B.保值增值性

  C.现实社会需要程度

  D.未来发展趋势

  E.固定性

  『正确答案』ACD

  『答案解析』本题考查的是最佳开发经营方式的选择。选取最佳的用途要考虑该土地位置的可接

  受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。参见教材 P326。

  5.运用假设开发法估价在建工程价值时,当在建工程要续建成房屋时,在建工程价值需要扣除

  ( )。

  A.续建完成后的价值

  B.在建工程取得税费

  C.续建成本

  D.管理费用

  E.投资利息

  『正确答案』BCDE

  『答案解析』本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在建工程价值=

  续建完成后的价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费

  -续建利润。参见教材 P328

  6 2016 年 房地产估价师 考试网上辅导 房地产估价理论与方法

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  B.在建工程取得税费

  C.续建成本

  D.管理费用

  E.投资利息

  『正确答案』BCDE

  『答案解析』本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在建工程价值=

  续建完成后的价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费

  -续建利润。参见教材 P328。

  6.某房地产开发企业拟在 2015 年 10 月 18 日取得一宗房地产开发用地,预计该用地取得后 2

  年建成商品房,前期勘察设计约需 6 个月;建成前半年开始销售,销售期为 1 年。下列选项中,正

  确的有( )。

  A.利用假设开发法测算土地总价,价值时点为 2015 年 10 月 18 日

  B.利用假设开发法测算土地总价,价值时点为 2016 年 4 月 18 日

  C.开发经营期为 2015 年 10 月 18 日至 2017 年 10 月 18 日

  D.建设期为 2015 年 10 月 18 日至 2017 年 10 月 18 日

  E.销售期为 2017 年 4 月 18 日至 2018 年 4 月 18 日

  『正确答案』ADE

  『答案解析』本题考查的是后续开发经营期。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间,

  为 2009 年 10 月 18 日;开发经营期是从开始取得用地到销售完成,应为 2015 年 10 月 18 日到

  2018 年 4 月 18 日;建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间,是 2015 年 10 月

  18 日到 2017 年 10 月 18 日;销售期为 2017 年 4 月 18 日到 2018 年 4 月 18 日。参见教材 P330。

  7.假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。

  A.比较法

  B.收益法

  C.成本法

  D.长期趋势法

  E.实物量法

  『正确答案』ABD

  『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有

  关的方法,成法恰恰不能求取未来时点价格。否则就不是假设开发法了,而是成本法。参见教

  材 P333。

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