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2019年房地产估价师理论与方法日常训练题(2)

中华考试网  [ 2018年11月7日 ]  【

  多项选择题

  1.对部分或全部超出自己专业胜任能力的估价项目,估价师合理的处理方式有( )。

  A.放弃这个项目

  B.努力学习,边学边干

  C.埋头苦干,克服困难完成项目

  D.找别人完成项目,签署自己的名字

  E.对自己不能胜任的部分工作,主动请有关专家提供专业帮助

  『正确答案』AE

  『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。选项BCD都是违反职业道德中“具备专业胜任能力”要求的。参见教材P36。

  2.下列房地产估价活动中,不符合职业道德的行为有( )。

  A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

  B.某估价机构在承接估价业务时,涉及特殊构筑物估价,主动聘请有关专家提供专业帮助

  C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

  D.估价委托人对估价结果提出了明确要求,由于时间紧,加上估价业务简单,某估价机构按其要求完成了估价

  E.某估价师临时接到出差任务,实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

  『正确答案』ADE

  『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。选项A存在利益关联关系,应该主动回避;选项C向不相关的人员泄密是违背职业道德的,但是向行业组织提供检查资料是应尽义务;选项D迎合估价委托人不正当的要求;选项E具有极强的迷惑性,自己不在别人做的报告上签字,也不能允许别人以自己的名义签字。参见教材P36。

  多项选择题

  1.对部分或全部超出自己专业胜任能力的估价项目,估价师合理的处理方式有( )。

  A.放弃这个项目

  B.努力学习,边学边干

  C.埋头苦干,克服困难完成项目

  D.找别人完成项目,签署自己的名字

  E.对自己不能胜任的部分工作,主动请有关专家提供专业帮助

  『正确答案』AE

  『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。选项BCD都是违反职业道德中“具备专业胜任能力”要求的。参见教材P36。

  2.下列房地产估价活动中,不符合职业道德的行为有( )。

  A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

  B.某估价机构在承接估价业务时,涉及特殊构筑物估价,主动聘请有关专家提供专业帮助

  C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

  D.估价委托人对估价结果提出了明确要求,由于时间紧,加上估价业务简单,某估价机构按其要求完成了估价

  E.某估价师临时接到出差任务,实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

  『正确答案』ADE

  『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。选项A存在利益关联关系,应该主动回避;选项C向不相关的人员泄密是违背职业道德的,但是向行业组织提供检查资料是应尽义务;选项D迎合估价委托人不正当的要求;选项E具有极强的迷惑性,自己不在别人做的报告上签字,也不能允许别人以自己的名义签字。参见教材P36。

  3.下列估价师的行为中,不符合估价规范的有( )。

  A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件,但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对

  B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师,估价师认为该价值不离谱,便按此出具估价报告

  C.估价师认为估价对象有较大投资价值,将相关信息告知特定投资人

  D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费

  E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价,邀请其他估价师帮助其完成估价工作

  『正确答案』ABD

  『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。估价师应勤勉尽责,在估价时就要求委托人提供估价对象权属证书原件,验原件并在实地查勘时核对相关信息;估价师不应为委托人意愿所左右,应独立、客观、公正地评估;估价师不得接受除评估费以外的额外好处;估价师专业能力不足时,可以聘请具有专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助,并应在估价报告中说明。参见教材P36。

  判断题

  1.在房地产损害赔偿估价中,如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额,则损害在经济上是可修复的。( )

  『正确答案』×

  『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。在房地产损害赔偿估价中,如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额,则损害在经济上是不可修复的。参见教材P19。

  2.在房屋征收评估中,委托人一般是房屋征收部门,是评估报告使用人,被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。( )

  『正确答案』√

  『答案解析』本题考查的是估价委托人。结合实际情况分析。而且用的字眼是“一般”。参见教材P29。

  3.任何一个估价项目都有估价目的。( )

  『正确答案』√

  『答案解析』本题考查的是估价目的。注意:本题中也有“任何”字眼,但是本题是正确的。所以前面总结的规律,只在大多数的情况下成立,不是绝对的。如果不清楚,需要猜测时,才能采用那种方法。参见教材P29。

 试题来源:[2018年房地产估价师考试焚题库]

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  4.如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值,可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。( )

  『正确答案』×

  『答案解析』本题考查的是估价目的。有租约限制的房地产存在租赁权价值,这个是在买卖和抵押目的下都会单独存在的,而租赁权价值的评估,是根据租赁合同约定的租金与市场租金差异确定的。参见教材P30。

  5.租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主不再有效。( )

  『正确答案』×

  『答案解析』本题考查的是估价目的。私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。参见教材P30。

  6.房地产估价对象范围,也可能含有房地产以外的、作为房地产的附属财产。( )

  『正确答案』√

  『答案解析』本题考查的是估价对象。房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如某个可供直接经营使用的旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据而估价,其评估价值除了包含该旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值,通常还包含房地产以外的其他财产,如家具、电器、货架、机械设备等的价值。参见教材P31。

  7.每种估价方法都有其特定的适用对象和条件,有时可以同时运用,以相互验证,有时是相互补充的,但不应相互替代。( )

  『正确答案』√

  『答案解析』本题考查的是估价方法。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象。参见教材P35。

  3.下列估价师的行为中,不符合估价规范的有( )。

  A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件,但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对

  B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师,估价师认为该价值不离谱,便按此出具估价报告

  C.估价师认为估价对象有较大投资价值,将相关信息告知特定投资人

  D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费

  E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价,邀请其他估价师帮助其完成估价工作

  『正确答案』ABD

  『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。估价师应勤勉尽责,在估价时就要求委托人提供估价对象权属证书原件,验原件并在实地查勘时核对相关信息;估价师不应为委托人意愿所左右,应独立、客观、公正地评估;估价师不得接受除评估费以外的额外好处;估价师专业能力不足时,可以聘请具有专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助,并应在估价报告中说明。参见教材P36。

  判断题

  1.在房地产损害赔偿估价中,如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额,则损害在经济上是可修复的。( )

  『正确答案』×

  『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。在房地产损害赔偿估价中,如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额,则损害在经济上是不可修复的。参见教材P19。

  2.在房屋征收评估中,委托人一般是房屋征收部门,是评估报告使用人,被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。( )

  『正确答案』√

  『答案解析』本题考查的是估价委托人。结合实际情况分析。而且用的字眼是“一般”。参见教材P29。

  3.任何一个估价项目都有估价目的。( )

  『正确答案』√

  『答案解析』本题考查的是估价目的。注意:本题中也有“任何”字眼,但是本题是正确的。所以前面总结的规律,只在大多数的情况下成立,不是绝对的。如果不清楚,需要猜测时,才能采用那种方法。参见教材P29。

  4.如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值,可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。( )

  『正确答案』×

  『答案解析』本题考查的是估价目的。有租约限制的房地产存在租赁权价值,这个是在买卖和抵押目的下都会单独存在的,而租赁权价值的评估,是根据租赁合同约定的租金与市场租金差异确定的。参见教材P30。

  5.租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主不再有效。( )

  『正确答案』×

  『答案解析』本题考查的是估价目的。私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。参见教材P30。

  6.房地产估价对象范围,也可能含有房地产以外的、作为房地产的附属财产。( )

  『正确答案』√

  『答案解析』本题考查的是估价对象。房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如某个可供直接经营使用的旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据而估价,其评估价值除了包含该旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值,通常还包含房地产以外的其他财产,如家具、电器、货架、机械设备等的价值。参见教材P31。

  7.每种估价方法都有其特定的适用对象和条件,有时可以同时运用,以相互验证,有时是相互补充的,但不应相互替代。( )

  『正确答案』√

  『答案解析』本题考查的是估价方法。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象。参见教材P35。

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