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2019年房地产估价师考试理论与方法备考习题(10)

中华考试网  [ 2018年11月1日 ]  【

  多项选择题

  1.与非专业估价相比,专业估价的特点包括( )。

  A.是一种专业意见

  B.估计价格或价值

  C.实行有偿服务

  D.承担法律责任

  E.估价作业日期长

  『正确答案』ACD

  『答案解析』本题考查的是专业估价与非专业估价。专业估价与非专业估价的五大不同。专业、非专业估价都要出具估价结论,也就是房地产价格或价值;估价作业时间的长短不是一个显著特点。参见教材P2。

  2.下列关于房地产估价本质的说法中,正确的是( )。

  A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

  B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

  C.房地产估价是为委托人提供价格保证

  D.房地产估价会有误差,但误差应该在合理范围内

  E.房地产估价是一门科学也是一门艺术

  『正确答案』DE

  『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价是评估房地产的价值而不是价格,选项A刚好说反了。房地产估价是模拟市场价格形成过程,而不是代替市场定价,选项B错误;房地产估价只提供价值意见,而不作价格保证。参见教材P5~10。

 

 试题来源:[2018年房地产估价师考试焚题库]

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  3.下列选项中,属于鉴证性估价的是( )。

  A.别墅区开发价值估价

  B.房地产征收补偿估价

  C.房地产司法拍卖估价

  D.房地产抵押贷款估价

  E.写字楼租赁价格估价

  『正确答案』BCD

  『答案解析』本题考查的是房地产估价是提供价值意见。注意区别咨询性估价的概念。选项BCD属于鉴证性估价,具有公证性、证据性;选项AE属于业主自用的咨询性估价。参见教材P7。

  4.房地产需要专业估价,是下列哪些房地产特性决定的( )。

  A.独一无二

  B.寿命长久

  C.供给有限

  D.价值量大

  E.保值增值

  『正确答案』AD

  『答案解析』本题考查的是房地产估价的必要性。因为独一无二,无法简单参照其他房地产的价格;因为价值量大,所以评估结果重要,并且可以承受专业估价服务费用。参见教材P11。

  5.可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有( )。

  A.与实际成交价格相比

  B.与合格估价师的重新估价结果相比

  C.考察估价程序是否严谨

  D.考察估价过程方法有无失误

  E.考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范

  『正确答案』BCDE

  『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。判断估价误差。

  (1)一般不与实际成交价格相比,因为实际成交价格可能存在价格扭曲,价格失真。(非正常交易价格)

  (2)而是与合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。(重复评估)

  (3)一般不会重复评估来确定误差,因为重新评估费时费力费钱,不值得。一般是通过考察估价程序是否严谨,估价过程方法中有无失误,间接对其估价结果肯定或否定。

  (4)制定估价业务技术规范和职业道德规范是为了防止出现较大误差。“考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范”的说法是正确的。参见教材P9。

  6.对于房地产估价准确性的认识正确的有( )。

  A.即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值,只会得出近似的评估价值

  B.所有的评估价值都会有误差

  C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差

  D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性,理论上是将它与真实价值进行比较

  E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小

  『正确答案』ABD

  『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。选项C估价是科学,也是艺术,无法做到像物理学那样精准的要求估价误差;选项E复核时,一般是间接判断,而不是直接判断。用是否遵循估价程序,是否遵守职业道德的方法来判断。参见教材P9。

  7.下列经济活动中,需要评估房地产抵押价值的是( )。

  A.增加抵押贷款

  B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

  C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

  D.处置抵押房地产

  E.租赁抵押房地产

  『正确答案』ABC

  『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。前三者都是需要的。而处置抵押资产时,需要确定的是房地产的市场价值,而不需要确定其抵押价值;租赁时需要确定租金,但是不需要确定抵押价值。参见教材P15。

  8.某餐厅资产分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。目前该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而转让,为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括( )。

  A.土地

  B.建筑物

  C.装饰装修

  D.动产

  E.特许经营权

  『正确答案』ABC

  『答案解析』本题考查的是房地产转让和租赁的需要。审题,“不适宜继续经营”所以特许经营权价格为0,动产也应该单独处置。参见教材P22。

  9.估价报告中合理且有依据地说明估价假设,其主要作用在于( )。

  A.体现估价师的专业胜任能力

  B.反映估价师的职业道德

  C.保护估价师和估价机构

  D.保护估价报告使用人

  E.规避估价风险

  『正确答案』CDE

  『答案解析』本题考查的是估价假设。掌握何谓“估价假设”。合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德,但是其最终作用在于风险防范与控制。参见教材P34。

  10.下列关于房地产估价师职业道德的表述中,正确的有( )。

  A.诚实正直,公正执业

  B.为了提高业务水平,接受超过自己专业能力的估价项目

  C.未经委托人书面许可,不得将委托人的文件资料擅自公开

  D.应执行政府规定的收费标准,只能适当收取额外的费用

  E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

  『正确答案』ACE

  『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。选项B超越自己业务能力的估价项目是不可以承接的,对于部分超越了估价机构专业胜任能力的,可以用合作或者聘请专家的方式提升自己的专业能力;选项D除了规定的估价收费以外,不能收取任何其他的额外费用。参见教材P36~37。

纠错评论责编:qingqing
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