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2019年房地产估价师考试理论与方法备考习题(9)

中华考试网  [ 2018年10月31日 ]  【

  单项选择题

  1.李某购买的商品房交付后,经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元,并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元,运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%,则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为( )元。

  A.5000

  B.12574

  C.12650

  D.13911

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。损失=污染治理费用+损失的租金净收益的现值。5000+3000×(1-15%)×(P/A,0.5%,3)=5000+3000×(1-15%)×1/0.5%×[1-1/(1+0.5%)3]=12574.13275。参见教材P20~21。

  2.在房地产保险投保环节产生的对房地产估价的需求是( )。

  A.确定保险标的的价值和保险金额

  B.确定保险事故发生后的保险赔偿金额

  C.确定保险事故发生后的保险标的的价值

  D.确定保险期间保险标的的价值

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是房地产保险的需要。选项BC是保险事故发生后出现的估价需求。选项D是保险期间出现的估价需求。参见教材P21。

  3.下列经济活动中,不需要进行房地产估价的是( )。

  A.了解某宗房地产的承租人权益价值

  B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

  C.了解某宗房地产应纳房产税的税额

  D.了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是房地产税收的需要。前三个都需要,而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的,不需要进行房地产估价。房产税,属于财产税,计税的依据是房地产价值,或是租金水平,都是需要房地产评估服务的。本题的综合性较强。参见教材P16。

 试题来源:[2018年房地产估价师考试焚题库]

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  4.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人,包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人,其中( )是估价主体。

  A.估价报告的使用者

  B.估价服务的需求者

  C.估价委托人

  D.房地产估价师和估价机构

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是估价当事人。估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人,包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中,房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者,是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者,是估价服务的直接对象。参见教材P27。

  5.下列关于房地产估价当事人的说法中,正确的是( )。

  A.估价委托人一定是估价对象权利人

  B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人

  C.估价报告使用人一定是估价利害关系人

  D.估价委托人一定是估价报告使用人

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是估价当事人。用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处房地产,法院就不是估价对象权利人,排除A;估价报告使用者不见得一定是估价利害关系人,还是上例,法院就不是估价利害关系人,排除C;如抵押估价中,委托人可能是借款人,而报告使用人为贷款人,故排除D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人;估价对象权利人一般是估价利害关系人,可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。参见教材P29。

  6.一个估价项目中的估价目的,本质上是由( )决定的。

  A.估价机构

  B.估价师

  C.估价报告使用者

  D.估价委托人的估价需要

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是估价目的。估价目的取决于委托人的估价需要。参见教材P29。

  7.一个估价项目中的估价目的,取决于( )。

  A.估价师的经验判断

  B.估价机构的定位

  C.估价报告使用者的预期

  D.估价委托人对估价的实际需要

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是估价目的。估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要。参见教材P29。

  8.根据《房地产估价机构管理办法》,不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( )划分。

  A.行政区域

  B.估价目的

  C.估价对象规模

  D.价值类型

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是房地产估价机构。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分,应当在资质等级许可的范围内从事估价业务,但不受地域范围的限制。

  联想法。资质等级,主要是什么不能做,一级资质什么都能做,二级资质两个不能做(上市、清算),三级资质3个不能做(加个司法鉴定),暂定三级5个不能做(再加城镇房屋拆迁和在建工程抵押)。

  参见教材P28、P395~396。

  9.一个估价项目中的价值时点,本质上是由( )决定的。

  A.估价委托合同签订时间

  B.估价目的

  C.实地查勘估价对象的时间

  D.委托人的意愿

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是价值时点。本题中选项C是具有很强干扰性的选项,因为在现实估价中,确定价值时点就是依据实地查勘估价对象的时间确定的。但是本题中问的是“本质上”是由什么决定的。价值时点是所评估的估价对象价值对应的时间,它取决于估价目的。再次强调审题的重要性,看问题提出的角度。参见教材P31。

  10.关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法,正确的是( )。

  A.确定价值时点在先,得出评估价值在后

  B.得出评估价值在先,确定价值时点在后

  C.确定价值时点与得出评估价值应同时进行

  D.确定价值时点与得出评估价值没有先后关系,谁先谁后都可以

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是价值时点。价值时点在先,评估价值在后。(牢记!)。参见教材P31。

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