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2018年房地产估价师考试理论与方法考前冲刺习题(8)

中华考试网  [ 2018年10月12日 ]  【

  单项选择题

  1 1 、成本法的理论依据是(   )。

  A、预期原理

  B、生产费用价值论

  C、收益原理

  D、替代原理

  2 2 、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格,直接取决于其(   ),成本的增加一定要

  对(   )增大有所作用才能构成价格。

  A、市场价值

  B、花费的成本

  C、效用

  D、投资价值

  3 3 、某写字楼的土地取得成本 0 8000 万元,建设成本 0 6000 万元,管理费用 0 800 万元,销售费用 600

  万元,投资利息 0 720 万元,销售税费为售价的 6 6 %,销售利润率为 16 %。该写字楼的价值为(   )

  万元。

  A、17087.20

  B、18699.20

  C、19666.40

  D、20666.67

试题来源:[2018年房地产估价师考试焚题库]

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  4 4 、成本法中一般不计息的项目是(   )。

  A、土地取得成本

  B、销售费用

  C、建设成本

  D、销售税费

  5 5 、某银行存款利息方式采用单利,假设某一年期存款的年利率为 6 6 %,为吸引 3 3 年期的储户,则

  其 其 3 3 年期存款的单利年利率应大于(   )。

  A、6.37%

  B、6.12%

  C、6.02%

  D、6%

  6 6 、房地产开发投资利润率的计算基数为(   )。

  A、土地取得成本+建设成本

  B、开发完成后的房地产价值

  C、土地取得成本+建设成本+管理费用

  D、土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用

  7 7 、某企业开发某土地,土地重新取得成本为 0 1000 元/ ㎡ ,正常开发成本为 0 1500 元/ ㎡ ,管理费

  用为前两项的 5 5 %,投资利息占直接成本的 5 5 %,销售费用为 0 100 元/ ㎡ ,销售税费为 0 300 元 /㎡ ,

  直接成本利润率为 6 6 %,则开发后地价为(   )元/ ㎡ 。

  A、1840

  B、3300

  C、3000

  D、2840

  8 8 、某房地产的土地面积为 500㎡ ,土地价格为 0 2000 元/ ㎡ ;建筑面积为 1000㎡ ,成本法估算的建

  筑物重置价将为 0 1800 元/ ㎡ 。市场上同类房地产的正常房地价格为 0 2500 元/ ㎡ ,则该房地产中建

  筑物的实际价值比重置价格低(   )元/ ㎡ 。

  A、300

  B、200

  C、700

  D、1000

  9 9 、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法,错误的是(   )。

  A、单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程

  费

  B、分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

  C、工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格

  D、指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

  10 、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于

  新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于(   )。

  A、经济折旧

  B、功能折旧

  C、物质折旧

  D、设备折旧

  答案部分

  单项选择题

  1、

  【正确答案】 B

  【答案解析】 本题考查的是成本法的理论依据。成本法的理论依据是生产费用价值论--商品的价

  格是依据其生产所必要的费用而决定。参见教材 P270。

  2、

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查的是成本法估价需要具备的条件。现实中的房地产价格特别是具体一宗房

  地产的价格,直接取决于其效用而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构

  成价格。参见教材 P271。

  3、

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本知识点主要考查的是土地取得成本。

  8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X,X=20666.67 万元。参见教材 P273。

  4、

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查的是投资利息。销售税费一般不计算利息。参见教材 P278。

  5、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是投资利息。计算公式:i 1 =[(1+i 2 ) n —1]÷n=[(1+6%) 3 -1]

  ÷3=6.37%。参见教材 P280。

  6、

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查的是开发利润。房地产开发投资利润率的计算基数为:土地取得成本+建

  设成本+管理费用+销售费用。参见教材 P282。

  7、

  【正确答案】 B

  【答案解析】 本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。开发完成后的地价=土地取

  得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=(1000+1500)

  ×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/㎡)。参见教材 P284。

  8、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是重新购建价格的求取思路。该类房地产的重置价格

  =1800×1000=180(万元),该类房地产建筑物的实际价值=2500×1000-2000×500=150(万元)

  ,该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)×10000÷1000=300(元/㎡)。参见

  教材 P288。

  9、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方法。单位比较法的实质是一种比较法。

  即修正:将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费,将建造日期时的建安工程

  费调整为估价时点时的建安工程费,将可比实例的状况调整到估价对象的状况。参见教材 P290。

  10、

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗,是

  指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。参见教材 P295。

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