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2018年房地产估价师考试理论与方法考前冲刺习题(7)

中华考试网  [ 2018年10月11日 ]  【

  判断题

  1 1 、收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。(   )

  对

  错

  2 2 、收益法是以预期原理为基础。预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素

  而是现在的因素。(   )

  对

  错

  3 3 、资金的时间价值又称货币的时间价值,是指现在的资金与将来同样多的资金相比,资金的价值

  是更多的。(   )

  对

  错

试题来源:[2018年房地产估价师考试焚题库]

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  4 4 、预计某宗房地产的年净收益为 2 2 万元,预计该房地产尚可使用 5 15 年,房地产的报酬率为 8 8 %,

  则房地产的收益价格为 2 17.12 万元。(   )

  对

  错

  5 5 、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 8 38 万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上减少 3 3

  万元,则该宗房地产的合理经营期限为 2 12 年。(   )

  对

  错

  6 6 、在建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束的情况下,出让合同约定建设用地使

  用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,建筑物也无偿收回。(   )

  对

  错

  7 7 、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为 0 100 万元,房屋设备年折旧费为 0 10 万元,

  室内装饰装修年折旧费为 0 50 万元,则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时,计入年运营费

  用的折旧费为 0 160 万元。(   )

  对

  错

  8 8 、自营的房地产的最大特点是,房地产所有者同时也是经营者,房地产租金与经营者利润没有分

  开。(   )

  对

  错

  9 9 、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益,而且要考

  虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现,则不应再单独考虑,以免重复计算。(

  )

  对

  错

  10 、 “ 未来数据简单算术平均法 ” 是通过调查,预测估价对象未来若干年的净收益,如未来 3 3 年或

  5 5 年的净收益,然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取 A A (可视为一种加权算术平均数)。

  (   )

  对

  错

  11 、在估价中存在一个统一不变的报酬率数值。(   )

  对

  错

  12 、由于在现实中存在完全无风险的投资,所以,一般是选用同一时期无风险的报酬率去代替无风

  险报酬率,如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。(   )

  对

  错

  13 、资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。(   )

  对

  错

  14 、有效毛收入乘数法的优点是不仅考虑了租金损失情况,还考虑了房地产的空置率。(   )

  对

  错

  15 、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算,因而通常直接采用净收益乘数法形式,将净收益转换

  为价值的形式。(   )

  对

  错

  16 、如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同,可用估价对象的净收益率或运营费用率和可

  比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率。(   )

  对

  错

  17 、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率,仅表示从收益到价值的比率,并不明确的表

  示获利能力。(   )

  对

  错

  18 、自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。(   )

  对

  错

  答案

  判断题

  1、

  【正确答案】 错

  【答案解析】 本题考查的是收益法的含义。收益法的本质是以房地产的预期收益为导向来求取房地产的价值或价格。参见教材 P212。

  2、

  【正确答案】 错

  【答案解析】 本题考查的是收益法的理论依据。收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示,

  决定房地产当前价值的因素,主要是未来的因素而不是过去的因素。参见教材 P213。

  3、

  【正确答案】 对

  【答案解析】 本题考查的是收益法的理论依据。资金的时间价值也称为货币的时间价值,是指现

  在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。参见教材题

  4、

  【正确答案】 对新

  【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该地产的收益价格为:精V=A/Y×【1-

  1/(1+Y)n】=2/8%×【1-1/(1+8%)15】=17.12(万元)。参见教材 P218。

  5、

  【正确答案】 错

  【答案解析】 本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。则该宗房地产的合理经营期限为:

  A-(n-1)×b=0,n=38/3+1=13.67(年)。参见教材 P224

  6、

  【正确答案】 错

  【答案解析】 本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下,出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时,分两种情况,(1)根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应的补偿;(2)建筑物也无偿收回。参见教材 P236。

  7、

  【正确答案】 错

  【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用,不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为 60 万元。参见教材

  P238。

  8、

  【正确答案】 对

  【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。自营的房地产的最大特点是,房

  地产所有者同时也是经营者,房地产租金与经营者利润没有分开。参见教材 P241。

  9、

  【正确答案】 对

  【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益,还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现,则不应再单独考虑,以免重复计算。参见教材 P242。

  10、

  【正确答案】 错

  【答案解析】 本题考查的是净收益流模式的确定。“未来数据资本化公式法”:这是通过调查,预

  测估价对象未来若干年的净收益,如未来 3 年或 5 年的净收益,然后利用报酬资本化法公式演变出QQ

  的等式来求取 A(可视为一种加权算术平均数)。参见教材 P246。

  11、

  【正确答案】 错

  【答案解析】 本题考查的是报酬率的实质。不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产,同一类型房地产的不同收益类型,如期间收益和期末转售收益,基于合同租金的收益和基于市场租金的收益,土地收益和建筑物收益,抵押贷款收益和自有租金收益,由于风险不同,报酬率是不尽

  相同的。因此,在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。参见教材精P248。

  12、

  【正确答案】 错

  【答案解析】 本题考查的是累加法。由于在现实中不存在完全无风险的投资,所以通常是选取同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率,如选取同一时期的国债利率或银行存款利率。参见教材 P250。

  【13、

  【正确答案】 对

  【答案解析】 本题考查的是直接资本化法概述。资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。参见教材 P252。

  14、

  【正确答案】 对

  【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和收租损失情况。参见教材 P253。

  15、

  【正确答案】 错

  【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系,通常很少直接采用净收益乘数法形式,而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。参见教材 P253。

  16、

  【正确答案】 对

  【答案解析】 本题考查的是资本化率和收益乘数的求取方法。如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同,可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率。参见教材 P254。

  17、

  【正确答案】 对

  【答案解析】 本题考查的是资本化率与报酬率的区别和联系。资本化率是房地产的某种年收益与

  18、

  其价格的比率,仅表示从收益到价值的比率,并不明确的表示获利能力。参见教材 P255。

  【正确答案】 对

  【答案解析】 本题考查的是剩余技术。自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值

  特别有用。参见教材 P263。

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