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2018年房地产估价师考试理论与方法考前冲刺习题(6)

中华考试网  [ 2018年10月10日 ]  【

  一、多项选择题

  1 1 、收益法根据资本化类型的不同,分为(   )。

  A、直接资本化法

  B、投资法

  C、报酬资本化法

  D、利润法

  E、市场法

  2 2 、在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下,房地产的价值包含(   )。

  A、以土地使用权年限为收益期限计算的房地产价值

  B、以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值

  C、以建筑物剩余自然寿命为收益期限计算的房地产价值

  D、以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的价值

  E、建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值

  3 3 、净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣(   )以后得到的归因于房地产的收入。

  A、有效毛收入

  B、空置和租金损失

  C、运营费用

  D、抵押贷款还本付息

  E、所得税

  4 4 、某写字楼的租金为每日每平方米 3 3 元,电费、物业管理费由承租人负担,水费、供暖费、房地

  产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益,应减去的运营费用包括(   )。

  A、电费

  B、水费

  C、供暖费

  D、房地产税

  E、房地产改扩建费用

试题来源:[2018年房地产估价师考试焚题库]

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  5 5 、在求取净收益中,运营费用包括(   )。

  A、房地产保有环节的税收

  B、房地产折旧费

  C、房屋保险费

  D、房地产抵押贷款还本付息额

  E、为承租人提供的服务费

  6 6 、收益法中确定报酬率的基本方法不包括(   )。

  A、累加法

  B、市场提取法

  C、指数调整法

  D、收益乘数法

  E、投资报酬率排序插入法

  7 7 、关于报酬率的说法,正确的有(   )。

  A、市场提取法求出的报酬率来源于市场,不能真实反映收益风险

  B、累加法求取报酬率时,风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的

  C、报酬率不包含通货膨胀因素的影响

  D、报酬率是在报酬资本化法中采用的,是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率

  E、报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系

  8 8 、下列各项中,不属于直接资本化法优点的有(   )。

  A、计算过程较为简单

  B、通常只需要测算未来第一年的收益

  C、指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和

  D、每期的净收益或现金流量都是明确的,直观且容易被理解

  E、资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系

  二、计算题

  1 1 、某商店的建筑面积为 100㎡ ,土地使用年限为 0 40 年,从 5 2005 年 年 1 1 月 月 1 1 日起计。8 2008 年 年 0 10 月 月 1 1

  日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同,租期为 0 10 年,月租金为 0 300 元/ ㎡ ,租金支付方式

  为每 2 2 年一次性支付,支付时间为第 2 2 年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为 0 400 元/ ㎡ ,

  支付方式为每年年末一次性支付,预计类似商店正常月租金每年递增 3 3 %,一般租赁经营的运营费

  用率为租金收入的 40 %。试求该公司 0 2010 年 年 0 10 月 月 1 1 日的承租人权益价值(房地产报酬率取

  10 %)。

  答案

  一、多项选择题

  1、

  【正确答案】 AC

  【答案解析】 本题考查的是收益法的含义。收益法根据资本化类型的不同,分为直接资本化法和

  报酬资本化法。参见教材 P212。

  2、

  【正确答案】 DE

  【答案解析】 本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩

  余期限结束。在这种情况下,房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的价值,加

  上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值。参见教材 P236。

  3、

  【正确答案】 BC

  【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。净收益=潜在毛租金收入-空置和租金损失

  +其他收入-运营费用。参见教材 P237。

  4、

  【正确答案】 BCD

  【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的

  必要支出,包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费。参见教材

  P238。

  5、

  【正确答案】 ACE

  【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的,通常不包括

  房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材 P238。

  6、

  【正确答案】 CD

  【答案解析】 本题考查的是市场提取法。收益法中确定报酬率的基本方法有:市场提取法、累加

  法、投资报酬率排序插入法。参见教材 P248。

  7、

  【正确答案】 DE

  【答案解析】 本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。报酬率已经包含了通货膨胀的影响。

  风险调整值是承担额外风险所要求的补偿,即超过安全利率以上部分的报酬率,应根据估价对象及

  其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。参见教材 P255。

  8、

  【正确答案】 CD

  【答案解析】 本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法的优点是:(1)

  不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益;(2)资本化率或收益乘数

  直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能较好地反映市场的实际情况;(3)计算过程较

  简单。参见教材 P256。

  二、计算题

  1、

  【正确答案】 承租人权益价值=市场租赁费用现值-合同租赁费用现值。

  租约内每次付租金=100×300×24=720000(元);

  剩余租约期付款次数=8/2=4;

  有租约付款租金折现率=(1+10%) 2 -1=21%;

  市场年折现率=10%;

  市场第一次付租金=400×12×100=480000(元);

  市场要付租金次数=8;

  计算租约内租金的现值=720000/21%×[1-1/(1+21%) 4 ]=1829117.6(元);

  计算市场情况下租金的现值=480000/(10%-3%)×[1-(1.03/1.1) 8 ]=2804862.2(元);

  承租人权益价值=2804862.2-1829117.6=975744.6(元)

纠错评论责编:qingqing
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