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2018年房地产估价师考试理论与方法考前冲刺习题(5)

中华考试网  [ 2018年10月8日 ]  【

  单项选择题

  1 、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 2 12 万元和 7 7 万元,此后分别逐年递增

  2 2 %和 1 1 %,该类房地产的报酬率为 8 8 %,该房地产的价格为(   )万元。

  A、100

  B、77

  C、63

  D、42

  2 、某宗房地产的收益期限为 5 35 年,通过预测得到其未来 3 3 年的净收益分别为 8 18 万元、9 19 万元、3 23 万元,从未来第 4 4 年起,每年净收益为 5 25 万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为8 8 %,则该房地产的收益价格最接近(   )万元。

  A、276

  B、283

  C、284

  D、291

试题来源:[2018年房地产估价师考试焚题库]

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  3 、某写字楼持有 5 5 年后出售,持有期内年均有效毛收入为 0 400 万元,运营费用率为 30 %,预计5 年后出售时总价为 0 6000 万元,销售税费为售价的 6 6 %,无风险报酬率为 6 6 %,风险报酬率为无风险报酬率的 25 %。该写字楼目前的价格为(   )万元。

  A、5061.44

  B、5546.94

  C、5562.96

  D、6772.85

  4 、报酬率的表达式为(   )。

  A、投资回报/所投入的资本

  B、投资回收/所投入的资本

  C、(投资回报+投资回收)/所投入的资本

  D、(投资回收-投资回报)/所投入的资本

  5 、有效毛收入乘数是类似房地产的(   )除以其年有效毛收入所得的倍数。

  A、价格

  B、租金

  C、潜在毛收入

  D、净收益

  6 、(   )是求取房地价值时采用的资本化率。

  A、土地资本化率

  B、建筑物资本化率

  C、综合资本化率

  D、房地产资本化率

  7 、某商品住宅总价为 8 98 万元,首付款为 30 %,其余为抵押贷款,贷款期限为 5 15 年,按月等额偿还贷款本息,贷款年利率为 7.5 %,自有资金资本化率为 8 8 %。则其综合资本化率为(   )。

  A、7.65%

  B、8.75%

  C、9.42%

  D、10.19%

  8 、某出租的房地产的年租金收入为 0 10 万元,年出租总费用为 1 1 万元。建筑物重置价格为 100 万元,成新率为 80 %。已知土地资本化率为 6 6 %,建筑物资本化率为 8 8 %。假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为(   )万元。

  A、43

  B、112.5

  C、123.3

  D、150

  9 、有一宗房地产总价为 0 100 万元,综合资本化率为 7 7 %,土地资本化率为 6 6 %,建筑物资本化率 为 8 8 %,则该宗房地产的土地收益为(   )万元(收益可视为无限年)。

  A、3

  B、4

  C、5

  D、6

  10 、建筑物净收益=(   ) × 建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

  A、建筑物重置价

  B、建筑物价值

  C、土地价格

  D、房地产价格

  答案

  1、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是净收益按一定比率递增的公式。由于每年总收益逐年递增比例超过了

  每年总费用的递增比例,在未来无限年中,费用支出永远也不会超过收益,因此此题可用净收益按

  一定比率递增无限年公式 V=A/(Y-g)求解。根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增

  的公式分别求出折现后总收益和总费用,然后两个结果相减得到房地产的价格:V=12/(8%-2%)-

  7/(8%-1%)=100 万元。参见教材 P226。

  2、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格:

  V=18/(1+8%)+19/(1+8%) 2 +23/(1+8%) 3 +25×[1-1/(1+8%) 35-3 ]/[8%×(1+8%) 3 ]

  =278.15(万元),选项中最接近的值为选项 A。参见教材 P229。

  3、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。报酬率=6%+6%×25%=7.5%,该写字楼

  目前的价格为:V=6000×(1-6%)/1.075 5 +400×0.7/0.075×(1-1.075 -5 )=5061.44。参见教材 P231。

  4、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报/所投入资本。参见教材 P247。

  5、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有

  效毛收入所得的倍数。参见教材 P253。

  6、

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。综合资本化率是求取房地价值时采用的资本化率。参

  见教材 P257。

  7、

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数 RM 为:

  R M =Y M ×(1+ Y M ) n /【(1+ Y M ) n -1】={7.5%/12×(1+ 7.5%/12) 15×12 /【(1+ 7.5%/12) 15×12 -1】}

  ×12=11.12%,R O =M×R M +(1-M)R E =70%×11.12%+30%×8%=10.19%。参见教材 P259。

  8、

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查的是剩余技术。建筑物的净收益=100×80%×0.08=6.4(万元),土地的

  净收益=10-1-6.4=2.6(万元),土地的价格=2.6/6%=43.33(万元),该宗房地产的现值=

  建筑物的现值+土地价格=100×80%+43.33=123.3(万元)。参见教材 P262。

  9、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是收益法总结。该宗房地产的净收益为:

  V=A/Y,A=100×7%=7(万元),设土地的净收益为 A L ,建筑物的净收益为 7-A L ,则

  A L /6%+(7-A L )/8%=100,AL=3(万元)。参见教材 P264。

  10、

  【正确答案】 B

  【答案解析】 本题考查的是收益法总结。根据公式,得到建筑物净收益=建筑物价值×建筑物资本

  化率。参见教材 P264

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