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2018年房地产估价师考试理论与方法考前冲刺习题(4)

中华考试网  [ 2018年10月8日 ]  【

  单项选择题

  1 1 、收益法的理论基础是(   )。

  A、预期原理

  B、市场价值原理

  C、收益折现原理

  D、现金流折现原理

  2 2 、下列各项中,一般不适用收益法估价的是(   )。

  A、学校

  B、写字楼

  C、影剧院

  D、游乐场

  3 3 、收益法估价需要具备的条件是房地产未来的(   )。

  A、风险能够准确预测

  B、收益能够准确预测

  C、收益和风险都能够较准确预测

  D、收益或风险其一可以准确预测

试题来源:[2018年房地产估价师考试焚题库]

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  4 4 、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在(   )。

  A、期初

  B、期中

  C、期末

  D、任何时间

  5 5 、某宗房地产的收益期限为 5 35 年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未

  来 来 4 4 年的净收益分别为 1 15.1 万元、3 16.3 万元、5 15.5 万元、1 17.21 万元,报酬率为 9 9 %。该宗房地

  产的价格为(   )万元。

  A、159.56

  B、168.75

  C、169.39

  D、277.70

  6 6 、某宗房地产的土地使用年限为 0 40 年,包括土地开发和房屋建造过程,至今已有 8 8 年,预计该宗

  房地产正常情况下的年有效毛收入为 0 100 万元,运营费用率为 40 %,该类房地产的报酬率为 8 8 %,

  该宗房地产的收益价格为(   )万元。

  A、457.40

  B、476.98

  C、686.10

  D、715.48

  7 7 、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得,土地使用期限为 0 50 年,已使用 0 10 年,不可续期

  (土地使用权期满,土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得)、建筑物

  剩余经济寿命为 5 55 年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 8 万元,报酬率为 8% ,则该

  房地产的收益价格为(

  A、95.40

  B、97.87

  C、98.55

  D、99.33

  8 8 、某房地产在正常情况下,每年可获得有效毛收入 0 30 万元,假设净收益率是 66.67% ,报酬率为

  10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的,在价值时点剩余的土地使用年限为 40

  年,不可续期。则该宗房地产的收益价格为(   )万元。

  A、180

  B、196

  C、200

  D、300

  9 9 、某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为 0 40 年,至今都已使用 0 10 年,预计该宗房地产未来

  正常运行年有效毛收入为 0 100 万元,运营费用为 0 20 万元,无风险报酬率为 3 3 %,该类房地产平均

  要求的收益率是 13% ,该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是 0.5 ,该房地产的收益价格

  为(   )万元。

  A、1372.7

  B、1309.9

  C、953.9

  D、900.6

  10 、甲房地产尚可使用年限为 0 40 年,单价为 0 1050 元/ ㎡ ,乙房地产尚可使用年限为 0 50 年,单价

  为 为 0 1100 元/ ㎡ ,报酬率均为 8 8 %,实际上甲房地产的价格(   )乙房地产的价格。

  A、高于

  B、低于

  C、等于

  D、无法确定

  10 %)。

  答案部分

  一、单项选择题

  1、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是收益法的理论依据。收益法是以预期原理为基础的。参见教材 P213。

  2、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产,包

  括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出

  租的)、仓库(用于出租的)、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公

  益性房地产的估价。参见教材 P215。

  3、

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查的是收益法估价需要具备的条件。收益法估价需要具备的条件是房地产未

  来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材 P215。

  4、

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各

  期的净收益相对于价值时点发生在期末。参见教材 P217。

  【答疑编号 10525579】

  5、

  【正确答案】 B

  【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。分两步求解:(1)先根据未来四年的净收益

  求取不变的净收益:15.1/1.09+16.3/1.09 2 +15.5/1.09 3 +17.21/1.09 4 =A/9%×【1-1/(1+9%) 4 】,求得

  A=15.97(万元)。

  (2)再求取 35 年净收益的现值,即房地产价格 V=A/9%×【1-1/(1+9%) 35 】=168.75(万元)。

  参见教材 P218。

  6、

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的收益价格为:V=A/Y×【1-

  1/(1+Y) n 】,A=100×(1-40%)=60(万元),n=40-8=32(年),V=60/8%×【1-1/(1+8%) 32 】

  =686.10(万元)。参见教材 P218。

  7、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为 40 年。

  V=A/Y×[1-1/(1+Y) n ]=8/8%×[1-1/(1+8%) 40 ]=95.40。参见教材 P218。

  8、

  【正确答案】 B

  【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的净收益为 30×66.67%=20 万元,

  收益价格为 V=20/10%×[1-1/(1+10%) 40 ]=195.58。参见教材 P218。

  9、

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为:V=A/Y×【1-

  1/(1+Y) n 】,A=100-20=80(万元),Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%,n=40-10=30(年),

  V=80/8%×【1-1/(1+8%) 30 】=900.6(万元)。参见教材 P218。

  10、

  【正确答案】 B

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