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2018年房地产估价师考试理论与方法强化训练题(1)

中华考试网  [ 2018年7月7日 ]  【

  假设开发法及其应用

  一、单项选择题

  1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的( )的“倒算法”。

  A、市场法

  B、收益法

  C、成本法

  D、长期趋势法

  2、某市区有一工业库房,现根据城市规划和市场需求,拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值,最适宜采用( )进行估价。

  A、比较法

  B、成本法

  C、假设开发法

  D、长期趋势法

  3、假设开发法用于房地产开发项目分析在选取有关参数和测算有关数值时,投资分析是站在( )的投资者的立场上。

  A、特定

  B、典型

  C、单个

  D、社会

试题来源:[2018年房地产估价师考试焚题库]

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  4、运用假设开发法估价一般分为8个步骤:①计算开发价值;②选择估价前提;③估计后续开发经营期;④选取最佳开发经营方式;⑤确定折现率或计算后续开发的利息和利润;⑥预测后续开发的必要支出;⑦预测开发完成后的价值;⑧选择具体估价方法。以下排序正确的是( )。

  A、⑧②④③⑦⑥⑤①

  B、⑧⑤③⑥⑦④①②

  C、⑧④③⑥⑤⑦①②

  D、⑧②⑤⑥④⑦③①

  5、某房地产开发项目建筑面积3850m2,建设期2年,根据市场调查分析,该项目建成时可售出50%,半年和一年后分别售出30%和20%,出售时的平均单价为2850元/m2,折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为( )万元。

  A、572.21

  B、765.85

  C、791.24

  D、912.62

  6、假设开发法的估价前提不包括下列( )。

  A、业主自行开发

  B、自愿转让开发

  C、被迫转让 开发

  D、被迫开发

  7、下列对假设开发法的估价前提说法中,正确的是( )。

  A、自己开发前提下评估出的价值,要大于自愿转让前提下评估出的价值

  B、自己开发前提下评估出的价值,要小于自愿转让前提下评估出的价值

  C、自愿转让前提下评估出的价值,要小于被迫转让前提下评估出的价值

  D、自己开发前提下评估出的价值,要小于被迫转让前提下评估出的价值

  8、运营期是从未来开发完成后的房地产竣工之日起至( )的日期。

  A、房屋验收合格

  B、房屋可使用

  C、将其售出之日止

  D、房地产经济寿命结束

  9、在动态分析法中,对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测( )房地产市场状况下的价值。

  A、未来开发完成之时的

  B、购买待开发房地产时的

  C、建设期间的某个时间

  D、全部租售出去时的

  10、关于假设开发法的说法,错误的是( )。

  A、运用假设开发法估价,开发完成后的价值可以采取收益法求取

  B、投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算

  C、假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值

  D、在预测开发完成后的价值时,应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

  11、在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时,一般不计息的项目是( )。

  A、未知、需要求取的待开发房地产的价值

  B、投资者购买待开发房地产应负担的税费

  C、销售税费

  D、开发成本、管理费用和销售费用

  答案部分

  一、单项选择题

  1、

  【正确答案】 C

  【答案解析】

  本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P320。

  2、

  【正确答案】 C

  【答案解析】

  本题考查的是假设开发法适用的估价对象。对重新开发、更新改造或改变用途的房地产,都适宜使用假设开发法估价。参见教材P320。

  3、

  【正确答案】 A

  【答案解析】

  本题考查的是假设开发法适用的估价对象。房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P321。

  4、

  【正确答案】 A

  【答案解析】

  本题考查的是假设开发法估价的操作步骤。运用假设开发法估价一般分为8个步骤:①选择具体估价方法;②选择估价前提;③选取最佳开发经营方式;④测算后续开发经营期;⑤测算后续开发的必要支出;⑥测算开发完成后的价值;⑦确定折现率或测算后续开发的应得利润;⑧计算开发价值。参见教材P322。

  5、

  【正确答案】 C

  【答案解析】

  本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235万。参见教材323。

  6、

  【正确答案】 D

  【答案解析】

  本题考查的是假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提包括:业主自行开发前提;自愿转让开发前提;被迫转让开发前提。参见教材P324。

  7、

  【正确答案】 A

  【答案解析】

  本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下,自己开发前提下评估出的价值,要大于自愿转让前提下评估出的价值。参见教材P324。

  8、

  【正确答案】 D

  【答案解析】

  本题考查的是后续开发经营期。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日,终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。参见教材P330。

  9、

  【正确答案】 A

  【答案解析】

  本题考查的是开发完成后的价值。在动态分析法中,对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。参见教材P332。

  10、

  【正确答案】 D

  【答案解析】

  本题考查的是开发完成后的价值。选项A只要可以预测开发完成后的收益(如出租或自营用途的房地产),就可以收用益法求取开发完成后的价值;选项B动态分析法,不需要测算利息和开发利润,体现在折现过程中;选项C扣除项目实际上还没发生,是未来要发生的;选项D在预测开发完成后的价值时,不能将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值,而应该结合未来的变动趋势,如长期趋势法。参见教材P332。

  11、

  【正确答案】 C

  【答案解析】

  本题考查的是后续开发的必要支出。销售税费一般不计算利息。参见教材P331。

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