2018年房地产估价师考试理论与方法专项训练题之比较法及其运用2_第3页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是300×30%=90万，余下300×(1-30%)=210万在年末支付，房地产实际价格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11万元;建筑面积=套内建筑面积+公摊面积=100/90%=111.11

　　建筑面积单价=288.11/111.11=25930.18868元/平方米，选A。参见教材P187。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。参见教材P187。

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　使用面积=100×0.8=80(㎡)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=10000×80/100=8000(元/㎡)。参见教材P187～188。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=135+25=160(㎡)，2000000÷160=12500(元)。参见教材P187～188。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　从2011年1月末至2011年6月末的期数为5;2011年6月末至2011年10月末的期数为4：2500(1+1%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。参见教材P195。

　　16、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：(1000×6.7+80×8)÷ 6.4=1147(美元/㎡)。参见教材P195。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　该可比实例在2010年10月末的价格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)。参见教材P195。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P195。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　房地产状况修正系数=100/99×101/100=1.02。参见教材P200。

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：5700/95%×98%×110%=6468 (元/㎡),再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/(1-6%)=6881(元/㎡)。参见教材P202。

　　11、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　加权平均值为：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/㎡)。中位数为：6700。差值为：6650-6700=-50(元/㎡)。参见教材P204～205。

　　12、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　可比实例价格的调整系数为0.98，即估价对象价格=可比实例价格×0.98

　　估价对象价格指数/可比实例价格指数=0.98，一般将估价对象价格指数设为100，设可比实例价格指数为X ，则100/X=0.98 ，X=102.04，表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。

　　13、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　比准价格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181元/㎡。参见教材P205。

　　二、判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理，而偏离房地产本身的价值。参见教材P174。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　比较法的原理和技术，可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。参见教材P175。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　运用比较法估价需要把诸如营业税、所得税、契税等交易税费非常负担下的价格，处理为正常负担下的价格。参见教材P175。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例搜集工作。参见教材P180。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　因为信息不完全，对可比实例成交价格的处理不可能完全的“适当”。参见教材P180。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。参见教材P181。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。参见教材P181。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。参见教材P182。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。参见教材P184。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，一般采用单价。参见教材P187。

　　11、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。参见教材P189。

　　12、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。参见教材P194。

　　13、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下：1800×98.0÷76.5=2305.88(元)。参见教材P195。

　　14、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。参见教材P197。

　　15、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重有所不同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同。参见教材P198。