2018年房地产估价师考试理论与方法专项训练题之比较法及其运用1_第3页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。参见教材P174。

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　D的说法过于主观。对可比实例的成交价格的影响因素的影响程度，并不是都可以采取定量分析的。参见教材P174～176。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　(1)根据0.5≤可比实例/估价对象规模≤2，可得出750≤估价对象规模≤3000。

　　(2)估价对象和交易实例位于同一工业区。参见教材P182。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。参见教材P182。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6。参见教材P183。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　正常负担下的价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)。参见教材P185。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见教材P185。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/㎡)。参见教材P185。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/㎡)，买方实付金额=正常负担下的价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/㎡)。参见教材P185～186。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　正常成交价格=买方支付给卖方的金额+为卖方缴纳的税。参见教材P186。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】

　　比较法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。参见教材P175。

　　2、

　　【正确答案】 BCE

　　【答案解析】

　　选项B属于很少发生交易的房地产;选项C属于可比性差的房地产;选项E属于数量很少的房地产。均难以采用比较法估价。参见教材P175。

　　3、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　运用比较法估价一般分为4大步骤：①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例成交价格进行处理;④计算比较价值。参见教材P176～177。

　　4、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】

　　在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况;②交易双方基本情况;③交易方式;④成交日期;⑤成交价格;⑥交易目的。参见教材P178。

　　5、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体满足下列要求：区位相近(应与估价对象处在同一供求范围内);用途相同;权利性质相同;档次相当;规模相当(0.5-2倍范围内);建筑结构相同。参见教材P181。

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】

　　选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。④与估价对象的档次相当。⑤与估价对象的规模相当。⑥与估价对象的建筑结构相同。参见教材P181～182。

　　7、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　房地产范围不同的情况在实际估价中主要有3种：带有债权债务的房地产;含有非房地产成分;房地产实物范围不同。参见教材P183～184。

　　8、

　　【正确答案】 AE

　　【答案解析】

　　正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额;正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额;

　　正常负担下的价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率);

　　正常负担下的价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率);

　　参见教材P185。

　　9、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　交易情况修正的方法主要有：(1)总价修正、单价修正;(2)金额修正、百分比修正。参见教材P191。

　　10、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　房地产价格指数或变动率可细分为：①全国房地产价格指数或变动率;②某地区房地产价格指数或变动率;③全国某类房地产价格指数或变动率;④某地区某类房地产价格指数或变动率。参见教材P196。

　　11、

　　【正确答案】 ABE

　　【答案解析】

　　选项CD属于实务状况调整因素。参见教材P197。

　　12、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。参见教材P197。