2018年房地产估价师考试理论与方法预习题（5）

　　1.某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用年限为，土地报酬率为6%,该房地产的价值为()万元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　【答案】C

　　2.某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为()万元。

　　A.939.56

　　B.947.80

　　C.952.51

　　D.986.84

　　【答案】C

　　3.某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋达成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构达价格为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2,建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为()元/m2。

　　A.4870

　　B.5020

　　C.5340

　　D.5520

　　【答案】D

　　4.通过房租求取房地产净收益，不应扣除()。

　　A.空置损失

　　B.房产税

　　C.房屋折旧费

　　D.房屋保险费

　　【答案】C

　　5.某住宅建筑面积为160m2,土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000元/m2和3500元/m2。目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元，若土地报酬率为6%,则该住宅的成本价格为()万元。

　　A.115.91

　　B.117.00

　　C.134.91

　　D.136.00

　　【答案】B

　　6.下列引起房地产贬值的因索中，属于功能折旧的是()。

　　A.写字楼层高偏低

　　B.厂房受酸雨腐蚀

　　C.住宅库存量过大

　　D.在建工程基础不均匀沉降

　　【答案】A

　　7.关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是().

　　A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算

　　B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本

　　C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润

　　D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率

　　【答案】C

　　8.采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为()元/m2。

　　A.7262

　　B.7380

　　C.7500

　　D.8670

　　【答案】A

　　9.关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的()。

　　A.开发经营期可分为建设期和经营期

　　B.建设期的起点与开发经营期的起点相同

　　C.经营期可具体分为销售期和运营期

　　D.建设期和经营期不会重叠

　　【答案】D

　　10.当房地产价格持续上升降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是()。

　　A.平均增减量法

　　B.平均发展速度法

　　C.移动平均法

　　D.指数修勾法

　　【答案】A