2018年房地产估价师考试理论与方法预习题（4）

　　1. 某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的(　 )。

　　A.技术上的可能

　　B.经济上的可行

　　C.价值最大化

　　D.法律上许可

　　答案：D

　　2. 有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于(　 )。

　　A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

　　B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率

　　C.甲土地的价值高于乙土地的价值

　　D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

　　答案：A

　　3. 某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120，经调查，其成交价格为150万元，另有20的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是(　 )元。

　　A.8571

　　B.10000

　　C.13393

　　D.15625

　　答案：B

　　4. 某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为(　 )元。

　　A.2585

　　B.2393

　　C.2955

　　D.2964

　　答案：A

　　5. 评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/，装修标准为1000元/(甲别墅的装修标准为800元/)，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为(　 )元。

　　A.7020

　　B.7091

　　C.7380

　　D.8580

　　答案：B

　　6. 评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是(　 )

　　A.0.4、0.4、0.2

　　B.0.3、0.4、0.3

　　C.0.4、0.2、0.4

　　D.0.4、0.3、0.3

　　答案：A

　　7. 某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价格为(　 )万元。

　　A.5286.72

　　B.7552.45

　　C.9939.23

　　D.14198.90

　　答案：A

　　8. 某公司2年前租赁某写字楼中的500用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元/。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元/，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为(　 )万元。

　　A.96.80

　　B.592.81

　　C.691.61

　　D.667.22

　　答案：A

　　9. 下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是(　 )

　　A.净收益包括有形收益和无形收益

　　B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

　　C.通常只有客观收益才能作为估价依据

　　D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

　　答案：B

　　10. 下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是(　 )。

　　A.毛租金乘数法

　　B.潜在毛收入乘数法

　　C.有效毛收入乘数法

　　D.净收益乘数法

　　答案：C