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2017年房地产估价师《制度与政策》强化试题(12)

中华考试网  [ 2017年8月10日 ]  【

  1、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡,土地开发期为2年,土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡,贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时,其中的投资利息为(  )元/㎡。

  A.55.20

  B.103.22

  C.109.63

  D.114.82

  2、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120㎡,单位建筑面积的重置价格为600元/㎡,年折旧额为1440元,用直线法计算该建筑物的成新率是(  )。

  A.16%

  B.42%

  C.58%

  D.84%

  3、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米,土地剩余使用年限为30年,不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米,建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为(  )万元。(建筑物报酬率为10%)

  A.11.80

  B.16.07

  C.23.57

  D.31.07

  4、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得,土地使用期限为50年,已使用10年,不可续期(土地使用权期满,土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元,报酬率为8%,则该房地产的收益价格为(  )万元。

  A.95.40

  B.97.87

  C.98.55

  D.99.33

  5、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元,受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年,报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为(  )万元

  A.0.50

  B.5.63

  C.6.25

  D.28.14

  6、某临街商铺,投资者期望的自有资金资本化率为10%,银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款,则综合资本化率为(  )。

  A.8.8%

  B.10%

  C.18%

  D.18.6%

  7、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡,出租率为85%,运营费用占有效毛收入的35%,报酬率为2%,商场建筑面积为40 000㎡,可供出租的比例为95%,运营期为38年,该商场的收益价值为(  )万元。

  A.690.40

  B.8284.79

  C.8720.83

  D.9746.81

  8、下列估价公式中,错误的是(  )。

  A.土地价格=房地价格-建筑物价格

  B.房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务

  C.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

  D.房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格

  9、某工业用地的土地面积为10 000㎡,规划容积率为1.0,楼面地价为500元/㎡。后经规划调整,用途变更为居住,容积率提高到2.0,楼面地价为1500元/㎡,则因规划调整所需的补地价为(  )万元

  A.500

  B.1000

  C.2250

  D.3000

  10、下列估价基本事项中,仅由委托人决定的事(  )。

  A.估价对性

  B.估价目的

  C.估价时点

  D.价值类型

  11、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期:估价作业日期2008年9月20日至26日,估价时点2008年9月23日,估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日,估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为(  )。

  A.2008年9月20日

  B.2008年9月23日

  C.2008年9月26日

  D.2008年9月27日

  12、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场,要求估价对象在较短时间内达成交易,则评估价值应是(  )。

  A.谨慎价值

  B.市场价值

  C.快速变现价值

  D.投资价值

  13、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺,后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为(  )万元。(采用四三二一法则)

  A.150.8

  B.160.8

  C.170.8

  D.180.8

 

  答案:1.B 2.B 3.D 4.A 5.B 6.B 7.B 8.B 9.D 10.B 11.A 12.C 13.B

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